Rechtbank Amsterdam 10 december 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:7108 (gepubliceerd op 29 januari 2021)

Eerder hebben wij al een blog geschreven over een van de eerste gepubliceerde uitspraken in een bodemprocedure waarin de huurprijs werd verminderd wegens de coronacrisis. Deze blog leest u hier. In de recent gepubliceerde uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 10 december 2020 wordt een andere methode gehanteerd om de huurprijsvermindering wegens de coronacrisis te berekenen dan in de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 21 januari 2021.

Casus

De huurder in deze zaak exploiteerde een hostel in de gehuurde bedrijfsruimte. De maandelijkse huurprijs van het pand bedroeg € 30.000,-. Sinds maart 2020 had de huurder echter geen huur meer betaald. De verhuurder vorderde in de procedure betaling van de achterstallige huur. De huurder beriep zich vervolgens in zijn verweer op onvoorziene omstandigheden als gevolg van de coronacrisis. In reconventie vorderde hij dat de huurprijs werd verminderd wegens de opgelegde overheidsmaatregelen in verband met de coronacrisis.

Onvoorziene omstandigheden

Het is niet verrassend dat de rechter ook in de onderhavige zaak oordeelde dat de coronacrisis en haar gevolgen als onvoorziene omstandigheid moeten worden aangemerkt. Dit oordeel omtrent de vraag of de coronacrisis kwalificeert als een onvoorziene omstandigheden is in lijn met eerdere kortgedinguitspraken en met de eerst gepubliceerde bodemprocedure over dit onderwerp.

Omdat geen van beide partijen heeft bijgedragen aan het ontstaan van deze crisis, achtte de rechter het niet redelijk dat de tegenvaller, namelijk de coronacrisis, volledig voor rekening van de huurder zou komen. De rechter oordeelde dat de negatieve gevolgen van de coronacrisis gelijkelijk over partijen moest worden verdeeld. Vervolgens is het de vraag hoe dit uitgangspunt moet worden vertaald naar een wijziging van de huurprijs.

Het berekenen van de huurprijsvermindering

Voor de vraag of wijziging van de huurprijs op zijn plaats is en zo ja, met welk percentage, is het volgens de rechter aan de huurder om te stellen – en zo nodig te bewijzen – dat zij als gevolg van de overheidsmaatregelen in verband met het coronavirus is beperkt in de mogelijkheden om het gehuurde te exploiteren. In dit verband diende de huurder inzicht te geven in de objectieve omzetcijfers over het jaar 2019 en 2020. Op die manier kon inzichtelijk worden gemaakt wat het verschil is in omzet na aanvang van de coronacrisis en daarvoor.

Bij de berekening van de huurprijsvermindering oordeelde de rechter vervolgens dat het uitgangspunt is dat de tegenvaller gelijk over de huurder en verhuurder moest worden verdeeld. Bij een omzetverlies van 100% komt dit erop neer dat de huur in beginsel wordt verminderd met 50%. De berekening die wordt toegepast is dus als volgt: de huurprijs x percentage omzetdaling x 50%.

Wat betekende dit voor de huurder in deze zaak?

In dit geding heeft de huurder kunnen aantonen dat hij wegens de coronacrisis is beperkt in zijn mogelijkheden om het gehuurde te exploiteren. Uit de door hem verstrekte cijfers bleek dat er sprake was van een omzetverlies van 83%. Dit leidde tot de volgende berekening: € 30.000 x 83% x 50% = € 12.450,-. Dit betekende dat de huurovereenkomst als volgt werd gewijzigd: de huur werd voor een aantal maanden in 2020 vastgesteld op € 17.550,- per maand (€ 30.000 – € 12.450).

Conclusie

Opvallend aan deze uitspraak is dat de rechtbank hier een andere berekeningsmethodiek voor het berekenen van de huurprijsvermindering hanteert dan in andere uitspraken over dit onderwerp. De methode die in deze uitspraak wordt toegepast is niet geheel in lijn met de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 21 januari 2021. De rechtbank Amsterdam koppelde de mate van huurprijsvermindering aan de omzetdaling van de huurder, terwijl de rechtbank Den Haag dat niet heeft gedaan.

Hoewel het op het eerste oog positief is dat de rechtbank Amsterdam rekening houdt met de specifieke omstandigheden van het geval, wordt er op deze manier weinig rekening gehouden met de belangen van de verhuurder. Dit strookt mijns inziens niet geheel met de overweging van de rechtbank dat geen van beide partijen heeft bijgedragen aan het ontstaan van de crisis en de tegenvaller gelijkelijk over partijen verdeeld moet worden. Het lijkt dan redelijk om het belang van de verhuurder net zoveel te laten meewegen als het belang van de huurder.

Het is dan ook maar de vraag of de berekeningsmethode van de rechtbank Amsterdam in ieder geschil kan c.q. zal worden toegepast. Wel blijkt hieruit in ieder geval dat de berekeningsmethodiek bij een vordering tot huurprijsvermindering wegens de coronacrisis niet in beton gegoten is en dat er tot op heden nog geen eenduidige lijn is.

Mocht u vragen hebben naar aanleiding van deze blog of over uw situatie, neem dan gerust contact op met een van onze specialisten.