Contact
Terug naar blogs

Voor verhuurders en huurders | Corona Q&A

Voor verhuurders en huurders | Corona Q&A
25 maart 2020
|
Blogs

Ook voor verhuurders en huurders kunnen de Corona-maatregelen grote gevolgen hebben. Wij hebben de veelgestelde vragen verzameld en onze specialisten geven de antwoorden.

Mocht het antwoord op uw vraag hier niet bij staan, neem dan gerust contact met ons op. Samen zoeken we naar een oplossing.

Wanneer er ontwikkelingen zijn, zullen we deze pagina updaten.

  • Wat houdt het wetsvoorstel Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten precies in?
    Het wetsvoorstel Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten maakt het mogelijk dat tijdelijke huurovereenkomsten voor woningen met een einddatum tussen 31 maart 2020 en 1 juli 2020 verlengd kunnen worden met maximaal 3 maanden en niet langer dan tot 1 september 2020. De verhuurder wordt verplicht om de huurder bij de nu al verplichte aanzegging van het einde van de huurovereenkomst te informeren over de tijdelijke verlengingsmogelijkheden die met deze wet in het leven worden geroepen. Doet de huurder een verzoek om verlenging van de huurovereenkomst, dan mag dat verzoek door de verhuurder alleen worden afgewezen op grond van specifiek in de wet benoemde weigeringsgronden.“Het wetsvoorstel is inmiddels aangenomen door de Eerste en Tweede Kamer en treedt in werking na publicatie in het Staatsblad met terugwerkende kracht tot 1 april 2020. Lees voor meer informatie en de belangrijkste aandachtspunten voor verhuurders onze blogs  “Het spoedwetsvoorstel “Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten” en “Spoedwetsvoorstel “Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten” aangenomen“.
  • Hebben huurders recht op huurprijsaanpassing?
    Op grond van de wet (en de huurovereenkomst natuurlijk) is een verhuurder verplicht om het gehuurde ter beschikking te stellen en te laten van de huurder. De recente Corona-maatregelen maken de nakoming van die verplichting niet onmogelijk: aan die verplichting veranderen de maatregelen dus op zichzelf niets. Wel is het zo dat het gehuurde door de maatregelen wellicht niet of in mindere mate gebruikt kan worden voor het doel waarmee de huurder de huurovereenkomst aanging. In zo’n geval kan wellicht gesproken worden van een gebrek. Een gebrek kan huurprijsvermindering rechtvaardigen, maar in de meeste commerciële contracten is een dergelijke huurprijsvermindering uitgesloten. Het is voorstelbaar dat een rechter een beroep op die uitsluiting in de huidige omstandigheden niet aanvaardbaar vindt en de afspraak daarom buiten toepassing verklaart. Daarnaast zou een rechter op vordering van een huurder de huurprijs (tijdelijk) kunnen aanpassen op grond van onvoorziene omstandigheden: de omvang en impact van de huidige Corona-crisis was door niemand te voorzien en de risico’s ervan zullen in de regel niet al in de huurovereenkomst zijn verdisconteerd. In hoeverre en tot welke omvang die aanpassing plaatsvindt zal van geval tot geval verschillen.
  • Hoe zit het met de exploitatieplicht van huurders als zij op last van de overheid dicht moeten?
    In vrijwel iedere commerciële huurovereenkomst voor winkel- of horecaruimte is een exploitatieplicht voor de huurder opgenomen. Een overheidsmaatregel tot sluiting (of vergaande beperking van de openingstijden) verandert op zichzelf niets aan die plicht, deze blijft gewoon in stand. De nakoming van die plicht door de huurder wordt echter verhinderd door een van buiten komende omstandigheid: de overheidsmaatregel staat daaraan immers in de weg. In een dergelijke situatie is sprake van overmacht en zal de verhuurder niet de gewoonlijk op overtreding van de exploitatieplicht gestelde boete kunnen incasseren. Ook denken wij dat een dergelijke overtreding niet tot een ontbinding van het huurcontract zal leiden. Kortom: de huurder zal zonder consequenties jegens zijn verhuurder gehoor kunnen geven aan een sluiting op last van de overheid in het kader van de Corona-maatregelen. Let op: het is steeds afhankelijk van de specifieke afspraken of en in hoeverre het voorgaande geldt, dat kan dus van geval tot geval verschillen.
  • Rechtvaardigen de Corona-maatregelen dat een huurder het gehuurde op een andere wijze exploiteert?
    De recente ontwikkelingen laten zien dat veel restaurants een afhaalpunt en/of bezorgdienst openen. Natuurlijk laat het zich voorstellen dat een verhuurder welwillend zal zijn ten opzichte van dergelijke initiatieven – een verhuurder is in de regel nou eenmaal niet gebaat bij financiële problemen bij de huurder – is de verhuurder daartoe niet verplicht. Ook niet als het exploiteren van het gehuurde onmogelijk wordt gemaakt door een overheidsmaatregel. In vrijwel iedere commerciële huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde moet worden geëxploiteerd overeenkomstig de wijze zoals in de huurovereenkomst is geregeld, bijvoorbeeld als “winkel” of “horecaruimte”. Daarvan kan de huurder niet zomaar en zonder medewerking van de verhuurder afwijken. Als de Corona-maatregelen de normale exploitatie van het gehuurde verhinderen, dan is het contract daarmee nog niet aangepast. Dus: als er in het belang van alle partijen een tijdelijke oplossing gevonden zou kunnen worden om met die maatregelen om te gaan, maak hier dan goede afspraken over.
  • Wat voor gevolgen hebben de afspraken die minister Van Veldhoven met diverse verhuurdersorganisaties heeft gemaakt voor een huurder die zijn huur niet betaalt?
    Op 26 maart jl. maakte het ministerie van BZK bekend dat verhuurdersorganisaties die ca. 80% van het totaal aantal huurwoningen in Nederland vertegenwoordigt, toegezegd hebben om in principe geen huisuitzettingen te doen vanwege een betalingsachterstand. Natuurlijk is dat uiteindelijk een afspraak die uiteindelijk nageleefd zal moeten worden door de individuele verhuurders en niet door die organisaties. Op dit moment is het echter niet meer dan een morele verplichting die de betreffende verhuurders hebben. Dat betekent dat de toezegging van deze organisaties in principe niet aan een individuele verhuurder tegengeworpen zal kunnen worden. Wel is het denkbaar dat een rechter in een individueel geval rekening zal houden met deze toezegging bij het beoordelen van een ontbindingsvordering. Ons advies is om het daar niet op aan te laten komen, maar bij dreigende financiële problemen vroegtijdig met de verhuurder in overleg te treden over een passende en billijke oplossing. Dat voorkomt veel problemen en zelfs procederen achteraf.
  • Wat voor gevolgen hebben de afspraken die minister Van Veldhoven met diverse verhuurdersorganisaties heeft gemaakt voor tijdelijke contracten?Op 26 maart jl. maakte het ministerie van BZK bekend dat er spoedwetgeving op komst is, die beoogt om de zogenoemde tijdelijke huurcontracten die sinds 2015 voor woonruimte mogelijk zijn, tijdelijk verlengd zullen kunnen worden. De wet biedt die mogelijkheid op dit moment niet: een tijdelijke verlenging van een tijdelijke huurovereenkomst wordt op grond van de wet omgezet in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Totdat de aangekondigde spoedwetgeving in werking is getreden, zal dat het geval blijven zijn en zal het dus niet mogelijk zijn om tijdelijke huurcontracten tijdelijk te verlengen. De nu gemaakte afspraken kunnen de wettelijke bepalingen daarover niet opzij zetten: deze huurdersbeschermende bepalingen kunnen alleen door een (nieuwe) wettelijke bepaling worden ingeperkt.

Contact voor huurrecht gerelateerde vragen:

Andere veelgestelde vragen omtrent de impact van Corona-maatregelen

Een overzicht van de contactpersonen treft u op “De impact van de Corona-maatregelen” pagina.

Deze Corona Q & A is met zorgvuldigheid samengesteld, maar er kunnen geen rechten worden ontleend aan de volledigheid en juistheid ervan. De informatie is bedoeld als algemene informatie en houdt geen advies in. Voor zover wordt verwezen naar andere websites, is Trip Advocaten & Notarissen niet verantwoordelijk voor de inhoud daarvan.

Bericht delen op linkedin

Meer weten? Neem contact op met een van onze specialisten.

Gerelateerde nieuwsberichten

Al het nieuws

Blijf op de hoogte met onze nieuwsbrief

Mis niets meer en meld u aan voor onze nieuwsbrief.

Velden met een * zijn verplicht

Ik geef toestemming dat TRIP Advocaten Notarissen mijn e-mailadres gebruikt voor het toesturen van de nieuwsbrief. U kunt meer lezen in ons Privacy en cookiesbeleid.

Terug naar blogs
Contact image

Contact

Als grootste juridische adviespraktijk van Noord-Nederland staan wij centraal bij onze cliënten Wij werken in de provincies Groningen, Friesland en Drenthe (en ver daarbuiten) vanuit onze kantoren in Groningen, Leeuwarden en Assen.

Lees meer