Inwerkingtreding Wet vaste huurcontracten

Relevantie:

• Op 1 juli 2024 treedt de Wet vaste huurcontracten in werking.
• Deze wet beperkt de mogelijkheid om woonruimte voor korte, bepaalde tijd te verhuren.
• Als hoofdregel is verhuur voor bepaalde tijd zonder huurbescherming niet meer mogelijk.
• In een algemene maatregel van bestuur zijn uitzonderingscategorieën opgenomen, waarvoor verhuur voor bepaalde tijd nog wel mogelijk is.

Bij wet van 11 december 2023 is artikel 7:271 BW aangepast. Vóór deze aanpassing was het mogelijk om woonruimte voor korte bepaalde tijd te verhuren, waarbij aan de huurder geen huurbescherming toekwam. Deze huurovereenkomsten eindigden als door de verhuurder tijdig aan de huurder mededeling werd gedaan dat de huur eindigde. Zelfstandige woonruimte kon op deze manier voor maximaal twee jaar worden verhuurd, onzelfstandige woonruimte voor maximaal vijf jaar. Kortweg zijn dit tijdelijke huurcontracten. Deze regeling werd geïntroduceerd door de Wet doorstroming huurmarkt en trad per 1 juli 2016 in werking.

De achterliggende gedachte bij de Wet doorstroming huurmarkt was dat dit zou leider tot een vergroting van het aanbod van huurwoningen. Dit grotere aanbod is er niet gekomen, althans niet door deze wetswijziging. Tegelijkertijd is wel gebleken dat vooral particuliere verhuurders in de grote steden van deze mogelijkheid gebruik zijn gaan maken. Dit leidt wel tot een verslechtering van de positie van huurders, maar (dus) niet tot een groter woningaanbod.

De Wet vaste huurcontracten leidt tot afschaffing van de tijdelijke huurcontracten als hoofdregel. Tijdelijke huurcontracten zijn nog slechts mogelijk voor bepaalde categorieën van personen. Welke categorieën dit zijn wordt bij algemene maatregel van bestuur bepaald. Aanvankelijk werd hiervoor aangesloten bij de – beperkte – categorieën van personen aan wie woningcorporaties tijdelijk mochten verhuren. Inmiddels is de algemene maatregel van bestuur vastgesteld en gepubliceerd (Staatsblad 2024, nr. 152). Dit is het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst. Daarin is een ruimere groep van personen aangewezen. Het gaat om:

1. personen die voor hun studie tijdelijk in een andere gemeente binnen Nederland willen wonen of afkomstig zijn uit het buitenland en in Nederland studeren;
2. huurders die in verband met dringende werkzaamheden of renovatie als bedoeld in artikel 220, tweede lid, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, hun woonruimte moeten verlaten en tijdelijk andere woonruimte moeten betrekken;
3. personen afkomstig uit maatschappelijke opvang als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke opvang 2015, of in een sociale noodsituatie met een aantoonbaar urgente huisvestingsbehoefte;
4. huurders met wie de verhuurder een tweede-kans-huurovereenkomst aangaat;
5. personen die als nabestaande van een overleden huurder niet de huur van de woonruimte, waarin zij op het tijdstip van overlijden van die huurder hun hoofdverblijf hadden, kunnen voortzetten op voet van artikel 268 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek;
6. personen met een of meer minderjarige kinderen, die niet langer een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren met de andere ouder van die kinderen en die in de nabijheid van hun kinderen willen blijven wonen;
7. personen die voor hun werk tijdelijk op Ameland, Schiermonnikoog, Terschelling, Texel en Vlieland woonruimte behoeven;
8. vergunninghouders als bedoeld in artikel 1 van de Huisvestingswet 2014 die direct voorafgaand aan de huurovereenkomst in een opvangcentrum als bedoeld in artikel 1 van de Wet op het Centraal Orgaan opvang asielzoekers verbleven en woonruimte huren in afwachting van definitieve huisvesting door de betrokken gemeente.

Met name de categorieën onder c en h zijn voor overheden relevant. Kort gezegd gaat het hierbij om personen die afkomstig zijn uit de maatschappelijke opvang, spoedzoekers en vergunninghouders (ook wel statushouders genoemd). Met name indien voor de huisvesting van deze categorieën van personen tijdelijke huisvesting wordt gerealiseerd (flexwoningen) die na verloop van tijd ook weer moeten worden verwijderd, is het van belang dat de huurovereenkomst met zekerheid na een bepaalde tijd eindigt. Zo niet, dan zou over de huurbeëindiging moeten worden geprocedeerd wat onzekerheid over de uitkomst en de doorlooptijd geeft.

Net als voorheen moet erop worden gelet dat tijdig (maximaal drie maanden en minimaal een maand voor de einddatum) aan de huurder worden bericht dat de huurovereenkomst eindigt. Gebeurt dit niet of wordt de huurovereenkomst een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd mét huurbescherming. Dit laatste is ook het geval als de huurovereenkomst na de bepaalde tijd wordt voortgezet. Het blijft dus opletten.

Heeft u vragen over dit artikel of andere gerelateerde vragen, neem dan vooral contact op met Elmer van der Kamp.