Inleiding

De wet bepaalt dat huurders in een aantal gevallen de huurcommissie kunnen vragen om een uitspraak te doen. Dit kan bijvoorbeeld zien op de redelijkheid van de huurprijs of huurverhoging. Niet in alle gevallen zal de huurcommissie als zodanig uitspraak doen. De voorzitter van de huurcommissie kan namelijk in een bepaald aantal gevallen eveneens uitspraak doen. De laatste jaren is het aantal zaken dat door een voorzittersuitspraak wordt afgedaan aanzienlijk gestegen. Hierdoor is het belang van de voorzittersuitspraak is toegenomen.

In de praktijk bestaat een aantal onduidelijkheden over de procedurele aspecten van een uitspraak van de huurcommissie en de voorzittersuitspraak en de rechtsmiddelen die men daartegen kan aanwenden. In 2021 heeft de Hoge Raad een aantal prejudiciële vragen beantwoord over de procedure na een uitspraak van de huurcommissie. Onlangs heeft de Hoge Raad wederom prejudiciële vragen beantwoord, nu over de gang van zaken na een voorzittersuitspraak. In dit blog bespreek ik de belangrijkste overwegingen van de Hoge Raad.

Het wettelijk kader

Artikel 7:262 BW bepaalt dat als de huurcommissie uitspraak heeft gedaan, partijen worden geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij binnen acht weken een beslissing van de rechter wordt gevorderd. Het voorgaande is eveneens van toepassing op de voorzittersuitspraak, tenzij een van de partijen daartegen tijdig in verzet is gegaan.

Arrest van de Hoge Raad 23 april 2021

De achtergrond van dit arrest is als volgt. De huurder verzoekt de huurcommissie uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. De huurcommissie oordeelt vervolgens dat de overeengekomen huurprijs niet redelijk is en stelt een lagere maximale huurprijs vast. De verhuurder kan zich niet met dat oordeel verenigen en vordert tijdig een beslissing van de kantonrechter.

Vervolgens stelt de huurder een vordering in reconventie in. De huurder doet dat echter nadat de termijn van acht weken is verstreken. De kantonrechter vraagt zich af of de huurder in dat geval ontvankelijk is en stelt vervolgens prejudiciële vragen aan de Hoge Raad.

Overwegingen Hoge Raad

De Hoge Raad overweegt dat uit de parlementaire geschiedenis van art. 7:262 BW blijkt dat ‘’de wetgever voor ogen heeft gehad dat de binding aan de uitspraak van de huurcommissie geheel vervalt wanneer tijdig een vordering als bedoeld in art. 7:262 BW wordt ingesteld’’. De Hoge Raad vervolgt dat de wetgever het denkbaar heeft geacht dat partijen slechts op een enkel punt een nadere beslissing van de kantonrechter verlangen. Volgens de Hoge Raad ligt in dat geval voor de hand dat de uitspraak van de huurcommissie voor het overige bindt, voor zover de uitspraak gesplitst kan worden.

Vervolgens overweegt de Hoge Raad dat uit het voorgaande volgt dat wanneer een van de partijen tijdig een beslissing van de kantonrechter vordert, partijen in het geheel niet meer zijn gebonden aan de uitspraak van de huurcommissie. Dat heeft tot gevolg dat de gedaagde zijn reconventionele vordering ook buiten de termijn van acht weken kan instellen en in dat geval ontvankelijk is.

In het geval niet is gebleken van redelijke bezwaren tegen bepaalde geschilpunten van de beslissing van de huurcommissie, mag de kantonrechter de uitspraak van de huurcommissie ten aanzien van die geschilpunten zonder nadere motivering overnemen. Bovendien moet de kantonrechter de beslissing van de huurcommissie eerbiedigen voor zover partijen ondubbelzinnig te kennen hebben gegeven daarover geen beslissing van de kantonrechter te verlangen.

Arrest van de Hoge Raad 19 januari 2024

Dit geschil vindt zijn oorsprong in een voorgestelde huurverhoging. Naar aanleiding daarvan verzoekt de huurder de huurcommissie een uitspraak te doen over de redelijkheid van de huurverhoging. De voorzitter van de huurcommissie oordeelt vervolgens dat de huurverhoging is toegestaan. De huurder kan zich niet in de voorzittersuitspraak vinden en vordert een beslissing van de kantonrechter zonder daarvoor eerst in verzet te gaan. De kantonrechter stelt vervolgens prejudiciële vragen aan de Hoge Raad. Die vragen houden in essentie in of het mogelijk is om rechtstreeks een beslissing van de kantonrechter te vorderen en binnen welke termijn dat dient te geschieden.

De Hoge Raad zet allereerst de procedure van de voorzittersuitspraak uiteen. Het is van belang dat de huurder op grond van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (‘’UHW’’) binnen drie weken in verzet kan gaan tegen een uitspraak van de voorzitter van de huurcommissie. De UHW verklaart artikel 7:262 van het BW van overeenkomstige toepassing op de voorzittersuitspraak. Zoals hiervoor uiteengezet, volgt uit dat artikel in samenhang met de UHW dat als (de voorzitter van de) huurcommissie uitspraak heeft gedaan, huurder en verhuurder worden geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak is vastgesteld, tenzij binnen acht weken een beslissing van de rechter wordt gevorderd.

De Hoge Raad constateert eveneens dat in de praktijk uiteenlopend wordt geoordeeld over de uitleg van de genoemde bepalingen. De Hoge Raad gaat vervolgens in op de parlementaire geschiedenis van de UHW. Volgens de Hoge Raad is deze toelichting tegenstrijdig, maar wijst deze erop dat partijen ervoor kunnen kiezen hun geschil rechtstreeks aan de kantonrechter voor te leggen, zonder eerst een verzetprocedure bij de huurcommissie te doorlopen.

Overwegingen Hoge Raad

Met de voorgaande overwegingen in het achterhoofd, overweegt de Hoge Raad als volgt.  De uitleg dat partijen ervoor kunnen kiezen hun geschil rechtstreeks aan de kantonrechter voor te leggen zonder eerst de verzetprocedure te doorlopen, is het meest in overeenstemming met de bedoeling van de wetgever. Deze uitleg sluit bovendien het beste aan bij de door de wetgever beoogde laagdrempelige toegang tot de rechter. Het voorgaande betekent derhalve dat partijen na een voorzittersuitspraak rechtstreeks een beslissing van de kantonrechter kunnen vorderen.

Vervolgens beantwoordt de Hoge Raad de vraag binnen welke termijn partijen zich rechtstreeks tot de kantonrechter kunnen wenden. De Hoge Raad overweegt dat partijen zich binnen een termijn van acht weken tot de kantonrechter kunnen wenden. Deze termijn vangt aan na verzending van het afschrift van de voorzittersuitspraak.

In aanvulling op het voorgaande overweegt de Hoge Raad dat een partij die ervoor kiest meteen een beslissing van de kantonrechter te vorderen, daarmee niet hoeft te wachten totdat de verzettermijn is verstreken. Daarnaast geeft de Hoge Raad nog enige overwegingen omtrent de samenloop van de twee procedures. Als een partij eerst tijdig in verzet gaat moet de verzetprocedure worden afgewacht voordat een vordering bij de kantonrechter kan worden ingesteld. Als een partij eerst een vordering bij de kantonrechter instelt – de omgekeerde situatie – kan geen verzet meer worden ingesteld.

Het belang voor de praktijk

Het is een goede ontwikkeling dat de Hoge Raad (meer) duidelijkheid heeft gegeven over de onderdelen van de procedure bij de huurcommissie en de rechtsmiddelen die men daartegen kan instellen. Temeer nu in de praktijk daaromtrent gedurende een lange tijd onzekerheid heerste. Aan huurders en verhuurders nu de keuze: wel of niet verzet instellen tegen een voorzittersuitspraak. In beide gevallen is het nu duidelijk wat de procedurele gevolgen daarvan zijn.

Heeft u vragen over dit blog of andere huurgerelateerde vragen, neem dan vooral contact op met een van onze specialisten.