De Wet betaalbare huur wordt aangenomen: welke gevolgen heeft dit voor u als verhuurder?
Op 25 juni jl. heeft de Eerste Kamer ingestemd met de Wet betaalbare huur. Daarmee komt deze wet er definitief en ook snel. De datum van inwerkingtreding is namelijk volgende week al: 1 juli 2024. Hoogste tijd dus voor een uiteenzetting van de gevolgen van deze wet.
Het belangrijkste doel van de Wet betaalbare huur is het bevorderen van betaalbare huisvesting, met name voor de middeninkomens. Daarbij zet de wet in op twee componenten: 1) uitbreiding van de bestaande huurprijsbescherming voor de sociale huursector naar het middensegment, en 2) uitbreiding van de rechtsbescherming van de huurders in het lage en middensegment.
Wat gaat er met de Wet Betaalbare huur precies veranderen?
Maximering huurprijs
Het belangrijkste aspect van de Wet Betaalbare huur betreft een uitbreiding van het zogenoemde Woningwaarderingstelsel (WWS), ook wel: het puntensysteem. Dit puntensysteem kent punten toe aan een woning op basis van objectieve criteria (zoals grootte, energielabel en kwaliteit). Bij een puntenaantal hoort een maximale huurprijs. Op dit moment is het zo dat woningen met een aanvangshuurprijs onder de liberalisatiegrens (€ 879,66, corresponderend met een puntenaantal van 147 punten) – de zogenoemde ‘sociale huur’ – aan dit puntenstelsel met bijbehorende maximale huurprijs gebonden zijn. Voor woningen met een hogere aanvangshuurprijs – de zogenoemde ‘vrije sector’ – geldt dit niet. Wel is het mogelijk voor een huurder om in de eerste zes maanden de aanvangshuurprijs te laten toetsen en (eventueel) te verlagen, als de betreffende woning eigenlijk in het sociale segment thuishoort. Aan deze twee segmenten wordt nu een derde segment toegevoegd: de ‘middenhuur’. Door de Wet betaalbare huur zal het puntensysteem ook gaan gelden voor huurwoningen tussen de huidige liberalisatiegrens en een puntenaantal van (tot en met) 186 punten. Voor deze woningen geldt vanaf 1 juli a.s. eveneens een maximale huurprijs (€ 1.123,13 per maand bij 186 punten). Deze wijziging geldt alleen voor nieuwe huurcontracten, gesloten vanaf 1 juli 2024.
Naast maximering van de huurprijs wordt ook de jaarlijkse huurprijsstijging gemaximeerd, het puntensysteem (WWS) gemoderniseerd en nog een aantal andere hiermee verband houdende aanpassingen doorgevoerd.
Uitbreiding rechtsbescherming huurder
Een tweede belangrijk aspect van de Wet Betaalbare huur betreft de uitbreiding van de rechtsbescherming van de huurders in het lage en middensegment. De WWS krijgt een dwingend karakter; gemeenten kunnen handhavend optreden.
Uitbreiding toetsingsmogelijkheden Huurcommissie
Daarnaast worden de toetsingsmogelijkheden door de Huurcommissie uitgebreid. Op dit moment kent de Huurcommissie twee soorten toetsing: toetsing van de aanvangshuurprijs (voor alle huurcontracten) en actuele huurprijstoetsing (alleen voor het lage segment). Een huurcontract met een aanvangshuurprijs boven de bij ingang van het huurcontract geldende liberalisatiegrens, kan op dit moment na zes maanden niet meer door de Huurcommissie in huurprijs verlaagd worden. Dit geldt ook als de woning een puntenaantal heeft waarmee deze eigenlijk in het gereguleerde segment zou moeten vallen. Dit gaat veranderen.
Vanaf 1 juli a.s. kan de actuele huurprijs van een woning in het lage en middensegment te allen tijde getoetst en (eventueel) verlaagd worden. Een dergelijke huurverlaging heeft dan – anders dan aanpassing van de aanvangshuurprijs (binnen zes maanden) – geen terugwerkende kracht. Deze wijziging geldt voor het middensegment ook alleen voor nieuwe huurcontracten, gesloten vanaf 1 juli 2024. Voor het lage segment geldt dit echter, behoudens een overgangstermijn van één jaar (dus vanaf 1 juli 2025) ook voor bestaande huurcontracten.
Informatieplicht verhuurder
Ten slotte worden verhuurders met dit wetsvoorstel verplicht om bij de aanvang van nieuwe huurcontracten de huurder te informeren over het aantal punten dat de woonruimte heeft en welke maximale huurprijs daarbij hoort op grond van het WWS. Door deze verplichting moeten verhuurders bij het aangaan van een huurcontract al op de hoogte zijn van de punten en de maximale huurprijs die bij de woonruimte horen en hier transparant over communiceren.
Overgangsrecht Wet betaalbare huur
De wijzigingen gaan gelden voor alle nieuwe huurovereenkomsten die op of na 1 juli 2024 tot stand komen. Voor nieuwe huurovereenkomsten geldt dus dat u als verhuurder een puntentelling aan de huurders moet verstrekken waaruit blijkt hoeveel punten de woning heeft en welke maximale huurprijs volgens het WWS in rekening kan worden gebracht. Dat geldt ook voor huurwoningen in het middensegment. Als verhuurder bent u verplicht u aan de maximale huurprijs te houden. Doet u dit niet, dan kan handhavend worden opgetreden.
Voor bestaande huurovereenkomsten gelden drie situaties:
- als de huidige huurprijs onder de huidige liberalisatiegrens ligt, gaat de Wet betaalbare huur per direct in. Dit betekent dat verhuurders zich per direct aan de maximale huurprijs volgens het aangepaste WWS moeten houden en zij de huurprijs direct moeten aanpassen als dat nodig is;
- als de huurwoning in de vrije sector wordt verhuurd maar deze woning na inwerkingtreding van de wet door het aangepaste WWS een puntenaantal behorend bij het laagste segment heeft
,gaan de nieuwe regels na één jaar gelden. Dit betekent dat verhuurders de huurprijs volgens het aangepaste WWS aan moeten passen vanaf 1 juli 2025; en
- als de huidige huurovereenkomst niet onder de hiervoor genoemde situaties valt
,dan brengt de nieuwe wet voor deze huurovereenkomst geen wijzigingen met zich mee.
Tot slot
Heeft u vragen over de Wet betaalbare huur? Neem dan contact op met Sigrid Veenema , Elmer van der Kamp of één van onze andere specialisten. Wij denken graag met u mee.
Let op: vanaf 1 juli a.s. gaat er meer nog veranderen voor verhuurders. Ook de ‘Wet vaste huurcontracten’ treedt in werking, waardoor verhuurders in beginsel alleen nog huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd mogen aanbieden. Lees daarover onze eerdere blog https://trip.nl/blogs/tijdelijke-huurovereenkomsten-voor-woonruimte-aan-banden-gelegd/)].
