Sinds 1 juli 2016 is met de komst van de “Wet doorstroming huurmarkt” het mogelijk gemaakt om tijdelijke huurovereenkomsten voor zelfstandige en onzelfstandige woonruimte af te sluiten. Het doel van deze wet was onder andere de flexibiliteit op de huurmarkt te bevorderen en daarmee een impuls te geven aan een betere doorstroming op de huurwoningmarkt. Na een evaluatie blijkt dat de wetgeving dit doel niet heeft bereikt en zelfs een averechts effect heeft gehad voor de huurder. De wetgever heeft daarom besloten dat per 1 juli 2024 de ‘Wet vaste huurcontracten‘ in werking treedt, waardoor verhuurders in beginsel alleen nog huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd mogen aanbieden. In dit blog bespreken wij de aanleiding van de wetswijziging en de belangrijkste wijzigingen en uitzonderingen die de wetswijziging met zich meebrengt.
Evaluatie “Wet doorstroming huurmarkt”
In opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties is in 2021 een evaluatie gemaakt van de “Wet doorstroming Huurmarkt”. Het evaluatierapport concludeert dat de wet niet alleen het beoogde doel niet heeft bereikt, maar ook nadelige effecten voor de huurder heeft bewerkstelligd. Het blijkt namelijk dat de huurprijzen sneller zijn gestegen, de leefbaarheid van buurten is verslechterd, huurders meer onzekerheid ervaren en verhuurders tijdelijke huurovereenkomsten inzetten als machtsmiddel door onder andere verlenging te weigeren bij het indienen van klachten bij de Huurcommissie.
Wijzigingen en uitzonderingen “Wet vaste huurcontracten”
De nieuwe wet tracht de huurbescherming voor huurders te versterken. De tijdelijke huurovereenkomst wordt in beginsel afgeschaft, waardoor huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd weer de norm worden.
Tijdelijke verhuur blijft wel mogelijk, maar alleen onder specifieke voorwaarden, namelijk bij:
- het opnieuw bewonen door de verhuurder of voorgaande huurder, zoals bij tussenhuur of een diplomatenclausule;
- doelgroepencontracten;
- het verhuren naar zijn aard van korte duur, zoals vakantiehuur;
- het verhuren ter voorkoming en vermindering van onnodige leegstand op basis van de Leegstandswet;
- generieke tijdelijk verhuur van maximaal vijf jaar voor onzelfstandige woonruimte.
Doelgroepencontracten zijn huurovereenkomsten die specifiek zijn gericht op een bepaalde doelgroep. Behoort de huurder niet meer tot de bepaalde doelgroep, dan mag de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen. De doelgroepen die onder deze uitzondering vallen zijn:
- studenten;
- huurders die in verband met dringende werkzaamheden of renovatie van hun woning tijdelijk elders wonen;
- urgent woningzoekenden;
- tweedekansovereenkomsten;
- wezen en nabestaanden;
- gescheiden ouders;
- huurders die werken op de Waddeneilanden;
- statushouders die direct uit een COA-opvanglocatie komen en in afwachting zijn van definitieve huisvesting.
Overgangsrecht
De nieuwe regels zullen van directe toepassing zijn op alle nieuwe huurovereenkomsten die worden afgesloten ná 1 juli 2024. Bestaande huurovereenkomsten voor bepaalde tijd worden niet aangepast door de wetswijziging.
Zoals in ons eerdere blog over de “Wet Goed Verhuurderschap” is aangegeven, heeft ook deze wetswijziging verregaande gevolgen voor de rechtspositie van de verhuurders van woonruimte in Nederland. Bent u benieuwd welke gevolgen de wetswijziging heeft voor uw praktijk? Neem dan contact op met onze specialisten.
