Wet goed verhuurderschap per 1 juli 2023 van kracht

Wet goed verhuurderschap per 1 juli 2023 van kracht

Op 1 juli 2023 treedt de Wet ter bevordering van goed verhuurderschap en het voorkomen en tegengaan van ongewenste verhuurpraktijken in werking. Onderzoek heeft uitgewezen dat huurders zelf onvoldoende (kunnen) opkomen voor hun belangen. Dit komt vaak voort uit angst een woning te verliezen. De huidige krapte van de woningmarkt is daar mede debet aan. De Wet goed verhuurderschap geeft gemeenten mogelijkheden op te komen voor de huurders en meer in het bijzonder op te treden tegen verhuurders, die zich niet houden aan de wettelijke voorschriften. In dit blog besteden we voornamelijk aandacht aan het eerste instrument: de zeven algemene regels waaraan alle verhuurders, verhuurbemiddelaars en woningcorporaties moeten voldoen.

Het tweede en derde instrument: een verplicht gemeentelijk meld- en informatiepunt en een vergunningenstelsel voor verhuurders van specifieke woonruimte in nader aangewezen gebieden en verhuurders van verblijfsruimten voor arbeidsmigranten, komen in de blog “Wet goed verhuurderschap; de gemeente aan zet” aan bod.

De verplichtingen van een goede verhuurder

De nieuwe wet legt uit wat goed verhuurderschap is en bevat zeven hoofdregels waaraan alle verhuurders, verhuurbemiddelaars en woningcorporaties in Nederland zich moeten houden. Een goed verhuurder en verhuurbemiddelaar dient:

1. zich te onthouden van het maken van ongerechtvaardigd onderscheid (discriminatieverbod);
2. zich te onthouden van iedere vorm van intimidatie;
3. geen waarborgsom vast te stellen die hoger is dan tweemaal de kale huurprijs;
4. de huurovereenkomst schriftelijk vast te leggen;
5. belangrijke informatie schriftelijk aan de huurder te verschaffen;
6. géén andere servicekosten te berekenen dan die vermeld zijn in de wet (art. 7:237 lid 3 BW) én dient deze jaarlijks af te rekenen op basis van een volledige kostenspecificatie; en
7. als bemiddelaar namens de verhuurder geen bemiddelingskosten aan de huurder berekenen (art. 7:417 BW).

Deze regels lijken een bevestiging van wat al in de wet geregeld is en dus overbodig, maar de wijze waarop de wetgever de naleving van deze regels wil waarborgen leidt wel tot een groot aantal nieuwe verplichtingen voor verhuurders/ verhuurbemiddelaars, woningcorporaties en gemeenten. Het maakt daarbij niet uit of de verhuurder één pand verhuurt als appeltje voor de dorst of kwalificeert als een professionele verhuurder. Alle gemeenten en alle verhuurders/verhuurbemiddelaars en woningcorporaties krijgen extra administratieve taken, moeten nieuwe procedures vastleggen en de huurders schriftelijk en duidelijk informeren over hun rechten en plichten. Vanaf 1 juli 2024 moet elke gemeente een meld- en informatiepunt hebben ingericht. Een huurder kan hier een klacht indienen als een verhuurder of verhuurbemiddelaar zich niet aan de regels houdt. De gemeente kan vervolgens op de volgende wijzen handhavend optreden:

• een last onder dwangsom
• een last onder aanzegging bestuursdwang of
• een boete opleggen.

Ook kan de gemeente het slechte verhuurderschap openbaar maken en in het uiterste geval overgaan tot het in beheer nemen van de verhuurde woning. De gemeente kan niet handhavend optreden tegen woningcorporaties. Het toezicht en de handhaving is opgedragen aan de Autoriteit Woningcorporaties.

Wet goed verhuurderschap: de zeven hoofdregels

1. Het discriminatieverbod

Om discriminatie te voorkomen schrijft de wet voor dat de verhuurder een transparante selectieprocedure moet hanteren. Hierbij moeten objectieve selectiecriteria worden gebruikt, die ook duidelijk moeten worden gecommuniceerd bij het openbaar aanbieden van woon- en verblijfsruimten. Bovendien moet de keuze voor een huurder aan de afgewezen kandidaten worden gemotiveerd. De procedure moet schriftelijk worden vastgelegd en voor iedereen te raadplegen zijn. Dit kan bijvoorbeeld door publicatie op de website of als hand-out. Ten slotte moet de procedure ook voldoende worden geëvalueerd, zodat deze wordt aangepast als de ervaring daar aanleiding toe geeft. Om dit vorm te geven heeft de verhuurder tot 1 april 2024 de tijd gekregen. Deze regels gelden voor het openbaar aanbieden van woon- en verblijfsruimten. Kiest een verhuurder ervoor om een woning direct aan een vriend/kennis of familielid te verhuren, dan zal dit niet nodig zijn.

2. Het intimidatieverbod

De huurder heeft zelf diverse wettelijke mogelijkheden op te treden tegen intimidatie. In de praktijk blijkt dat huurders daar vaak geen gebruik van maken, omdat ze onvoldoende op de hoogte zijn van hun rechten. Ook de angst om de woning te verliezen, weerhoudt huurders vaak hier wat mee te doen. In de nieuwe wet kan en moet de gemeente de belangen van de huurder behartigen als er via het meldpunt een klacht of melding binnenkomt.

3. De waarborgsom

In het Burgerlijk Wetboek wordt het nieuwe artikel 7:261b opgenomen, waarin de waarborgsom aan banden wordt gelegd:

• de hoogte van de waarborgsom is maximaal tweemaal de kale aanvangshuurprijs;
• de huurder moet de waarborgsom binnen 14 dagen na beëindiging van de huur terug ontvangen;
• de huurder moet schriftelijk worden geïnformeerd over de toegepaste verrekening van kosten; en
• de verhuurder kan alleen verrekenen met:
  • achterstallige huurpenningen;
  • achterstallige servicekosten;
  • schade aan het gehuurde onder het voorleggen van een volledige kostenspecificatie.

De nieuwe voorwaarden voor de waarborgsom gelden alleen voor huurovereenkomsten die zijn afgesloten ná 1 juli 2023.

4. Het schriftelijkheidsvereiste

Een huurovereenkomst kan ook mondeling tot stand komen. Maar een verhuurder/ verhuurbemiddelaar is wettelijk verplicht de afspraken vervolgens schriftelijk vast te leggen.  Voor huurovereenkomsten van verblijfsruimten voor arbeidsmigranten is vanaf 1 juli 2023 het principe van ‘scheiding van baan en bed’ toegevoegd. Dit betekent dat de huurovereenkomst en de arbeidsovereenkomst niet in hetzelfde document mogen worden vastgelegd. Beëindiging van de ene overeenkomst houdt dan niet direct het einde van de andere overeenkomst in.

5. De informatieverstrekkingsplicht

“Eenieder wordt geacht de wet te kennen” luidt het bekende rechtsbeginsel, maar in de nieuwe wet wordt ten behoeve van de huurder een informatieplicht op de verhuurder/ verhuurbemiddelaar gelegd. Deze zijn namelijk verplicht schriftelijk informatie verstrekken aan de huurder over:

• de rechten en plichten van de huurder ten aanzien van het gehuurde voor zover die niet in de huurovereenkomst zijn genoemd;
• de hoogte van de waarborgsom, de wijze waarop en de termijnen waarbinnen bij het einde van de huurovereenkomst de vordering van de huurder op de verhuurder wordt vastgesteld;
• de contactgegevens van een contactpunt waar de huurder terecht kan bij zaken die het gehuurde betreffen. Denk hierbij aan een klantenservice of contactpersoon van de verhuurder of beheerder;
• de contactgegevens van het gemeentelijk meldpunt; en
• de betalingsverplichting van de huurder ten aanzien van servicekosten en de jaarlijkse afrekening op grond van een kostenspecificatie.  

Ter invulling van de “rechten en plichten” die in het eerste punt worden genoemd, is er een Regeling goed Verhuurderschap opgesteld. Daarin wordt nader vastgelegd welke informatie precies moet worden verschaft. De informatie moet dus schriftelijk worden verstrekt, maar dat kan ook via de eigen website of middels verwijzing naar websites van bijvoorbeeld de overheid of de Huurcommissie. De informatieverstrekkingsplicht geldt per 1 juli 2023 voor alle nieuwe huurcontracten terwijl voor bestaande contracten geldt dat verhuurders de informatie alsnog voor 1 juli 2024 aan de bestaande huurders moeten melden. Voor verhuur van verblijfsruimten aan arbeidsmigranten gelden aanvullende regels.

6. De servicekosten

In artikel 7:259 en 7:261 van het Burgerlijk Wetboek wordt een opsomming gegeven van de servicekosten die een verhuurder in rekening mag brengen. De nieuwe wet benadrukt nogmaals dat deze opsomming limitatief is, zodat er geen onduidelijkheid voor de huurder kan zijn wat hier onder kan vallen.

7. Verbod op bemiddelingskosten voor de huurder

Ten slotte is er in deze wet specifiek voor verhuurbemiddelaars opnieuw (naast het verbod van art. 7:417 lid 4 BW) het verbod opgenomen om dubbele bemiddelingskosten aan de huurder in rekening te brengen. Doet een verhuurbemiddelaar dat, dan kan de gemeente handhaven.

Conclusie Wet goed verhuurderschap

De Wet goed verhuurderschap is de eerste van een reeks voorgenomen wetswijzigingen en -voorstellen, die de rechtspositie van de verhuurder van woonruimte in Nederland aan banden legt (belastingen, regeling middenhuur, intrekking bevoegdheid tijdelijke verhuur etc.) Verhuurders doen er goed aan zo spoedig mogelijk hun verhuurproces aan te passen en in te richten conform de wet. Huurders kunnen immers straks op eenvoudige wijze bij overtreding van de voorschriften uit de wet een handhavingstraject bij de gemeente in gang zetten door het doen van een melding bij het gemeentelijke meld- en informatiepunt. Meer weten over het handhavingstraject? Lees dan ook deze blog.

Vragen over Wet goed verhuurderschap?

Heeft u vragen over de “Wet goed verhuurderschap” en wat de gevolgen voor u kunnen betekenen? Neem dan contact op met onze specialisten Birgit Gruppen of Pepijn van der Lans. Zij hebben uitgebreide juridische ervaring binnen het huurrecht en vastgoed en civiel bouwrecht. Dagelijks houden zij zich bezig met zaken binnen branches als bouw & vastgoed. Met advocaten in Groningen, Leeuwarden en Assen is er altijd een specialist bij u in de buurt.