Wet goed verhuurderschap; de gemeente aan zet

Steeds vaker zijn huurders de dupe van malafide praktijken van verhuurders. Om huurders meer bescherming te bieden, krijgen gemeenten meer bevoegdheden en plichten. In de Wet goed verhuurderschap, die op 1 juli 2023 ingaat, zijn zeven algemene regels voor verhuurders vastgelegd.

De gemeente is aangewezen als bevoegd gezag voor de handhaving door middel van een speciaal meld- en informatiepunt voor huurders en een vergunningstelsel voor verhuurders van woon- en verblijfsruimten. De zeven algemene regels van de nieuwe wet zijn uitgebreid behandeld in de blog Wet goed verhuurderschap per 1 juli 2023 van kracht. Hoe het meld- en informatiepunt en het vergunningenstelsel precies worden vormgegeven, leggen we hieronder uit.

Het gemeentelijk meld- en informatiepunt

Iedere gemeente moet voor 1 januari 2024 een meld- en informatiepunt ingericht hebben. Eventueel kunnen gemeenten dit samen doen op basis van een gemeenschappelijke regeling. Dit meldpunt dient laagdrempelig te zijn en huurders moeten zich kosteloos en anoniem kunnen melden voor advies en ondersteuning of het indienen van een klacht. Informatie moet bij voorkeur in meerdere talen aanwezig zijn. Indien een huurder een melding doet van slecht verhuurderschap, zal een dergelijke melding op basis van bestendige jurisprudentie van de Raad van State al snel als een handhavingsverzoek moeten worden opgevat. Een dergelijk verzoek vraagt dan om een besluit waarop de regels uit de Algemene Wet Bestuursrecht (Awb) van toepassing zijn. Er geldt dan onder andere een beslistermijn van acht weken.

Meldingen leiden tot het registeren en bewaren van persoonsgegevens. In een apart Besluit wordt de naleving van de Algemene Verordening Gegevensverwerking (AVG) uitgewerkt.  De gemeente zal naar aanleiding van een melding onderzoek moeten verrichten en daarbij ook het beginsel van hoor en wederhoor moeten toepassen. Een verhuurder/verhuurbemiddelaar moet dus de gelegenheid krijgen om zijn verhaal te doen en verweer te voeren als er een melding van slecht verhuurderschap bij het gemeentelijk meldpunt wordt gedaan en de gemeente daar werk van wil maken. Gemeentelijk onderzoek moet resulteren in een onderzoeksverslag waarin de geconstateerde overtreding van de wet wordt vastgelegd. Vervolgens dient de gemeente een besluit tot handhaving (of niet) te nemen. De gemeente dient voor het proces een protocol of beleidsregels te ontwerpen. Daarin kan dan worden vastgelegd of en wanneer een melding of klacht administratief kan worden afgehandeld of kan worden doorverwezen naar een andere instantie. Denk hierbij aan de Huurcommissie, het Juridisch Loket of een gemeentelijk huurteam. Als er met inachtneming van de regels (hoor en wederhoor, indienen zienswijzen e.d.) een besluit tot handhaving wordt genomen, heeft de gemeente diverse instrumenten om tegen verhuurders/verhuurbemiddelaars op te treden, die in zwaarte toenemen en tezamen een zogenaamd escalatieladder vormen.

Handhaving conform de escalatieladder

Deze ladder omvat de volgende treden:

• Bij een eerste overtreding kan een waarschuwing worden gegeven;
• Bij een ernstige overtreding of recidive kan de gemeente besluiten tot het nemen van een herstelsanctie, zoals een last onder bestuursdwang of een last onder dwangsom;
• Mocht de verhuurder of de verhuurbemiddelaar geen gehoor geven aan de waarschuwing of een herstelsanctie, dan kan de gemeente een bestuurlijke boete opleggen. De boete zal bij een eerste overtreding maximaal € 22.500,- kunnen zijn en bij een volgende overtreding (recidive) maximaal € 90.000,-;
• Openbaarmaking;
• Inbeheername van het gehuurde.

De hoogste trede van de escalatieladder is een heftige maatregel. Bij inbeheername verliest de verhuurder namelijk tijdelijk de beschikkingsbevoegdheid over zijn eigendom. Dit is reden genoeg om deze maatregel onder de loep te nemen.

Inbeheername

Bij inbeheername wordt het gehuurde, of het gebouw waarin het gehuurde is gelegen, aan een derde in gebruik gegeven. Dat kan de gemeente zelf zijn, maar de gemeente kan daartoe ook een derde benoemen. De beheerder int de huurpenningen, draagt zorg voor het uitvoeren van (achterstallig) onderhoud, herstel van gebreken en/of verricht andere handelingen die volgens de wet voor rekening van de verhuurder zijn. Deze maatregel is vergaand, maar is dan ook bedoeld voor de hardleerse verhuurder. De maatregel wordt namelijk pas opgelegd als een verhuurder in de vier jaar vóór de constatering van de overtreding, tweemaal eerder een bestuurlijke boete heeft ontvangen in het kader van goed verhuurderschap. De inbeheername wordt als ultimum remedium beschouwd. Mocht er een besluit tot inbeheername worden genomen, dan zal in dat besluit een passende huurprijs en een kostendekkende vergoeding voor de beheerder worden opgenomen.

Als gevolg van de inbeheername mag de verhuurder geen handelingen verrichten ten aanzien van het gehuurde. Doet hij dit wel, dan kan er opnieuw een bestuurlijke boete worden opgelegd. Verkoop van de woning heeft geen effect op het beheer. Dit beheer gaat in beginsel net als beslag over op de nieuwe eigenaar. Het beheer omvat vooral het treffen van voorzieningen die noodzakelijk zijn voor bewoning en het gebruik van het gehuurde. De kosten hiervan worden in eerste instantie voldaan uit de geïnde huurpenningen. Mochten de huurpenningen niet toereikend zijn, dan moet de verhuurder het tekort aanvullen. Betaalt de verhuurder niet, dan kan de gemeente een dwangbevel uitvaardigen. Dit levert een executoriale titel op, waarmee de gemeente bij de verhuurder betaling kan afdwingen.

Een inbeheername is een tijdelijke maatregel en eindigt zodra de verhuurder met een deugdelijk onderbouwd verhuurplan kan aantonen dat hij zich als goed verhuurder zal gedragen, de noodzakelijke voorzieningen en aanpassingen zijn uitgevoerd en alle kosten door de verhuurder in het kader van de inbeheername zijn voldaan.

Het vergunningenstelsel

De gemeenteraad kan voor bepaalde categorieën van woonruimte een verbod invoeren om zonder vergunning te verhuren. Er dient dan een bepaald gebied te worden aangewezen waar de leefbaarheid als gevolg van malafide verhuur onder druk is komen te staan. De gemeente is verplicht huurders en verhuurders in het aangewezen gebied te raadplegen en moet kunnen motiveren dat de verhuurvergunning noodzakelijk en geschikt is. Een dergelijke regeling moet worden vastgelegd in de huisvestingsverordening. Daarnaast kan de gemeente in de huisvestingsverordening een verbod invoeren op het zonder vergunning verhuren van verblijfsruimten aan arbeidsmigranten.

Elke aanvrager van een vergunning, die aan de in de wet genoemde criteria voldoet, behoort een vergunning te krijgen. De wet geeft de weigerings- en toetsingsgronden en hier kan de gemeente niet van afwijken in de huisvestingsverordening. Er zijn vier weigeringsgronden:

1. Eén of meerdere noodzakelijke andere vergunningen ontbreken en zijn niet aangevraagd;
2. De verhuurder heeft in de acht jaar voorafgaand aan de aanvraag een bestuurlijke boete of last onder bestuursdwang opgelegd gekregen vanwege:
   a. Overtreding van de algemene regels van goed verhuurderschap;
   b. Handelen in strijd met een verbod op verhuren zonder verhuurvergunning of vergunningsvoorwaarden;
   c. Verhuur aan een persoon zonder huisvestingsvergunning;
   d. Handelen in strijd met regels ter zake van onttrekken, samenvoegen, omzetten of verbouwen van woonruimte of vergunningsvoorwaarden die hiertoe strekken;
   e. Handelen in strijd met voorschriften uit het Bouwbesluit; of
   f. Handelen in strijd met de zorgplicht uit de Woningwet.
3. Er is sprake van inbeheername van de woon- of verblijfsruimte; of
4. Er is sprake van een weigeringsgrond uit Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur (de Wet Bibob).

Mocht de vergunning vervolgens worden verleend, dan kan de gemeente nadere voorwaarden stellen, bijvoorbeeld over de maximale huurprijs, een maximaal verhogingspercentage en het hebben en uitvoeren van een onderhoudsplan. Voor een verhuurvergunning arbeidsmigranten kan er een maximaal aantal personen per verblijfsruimte worden vastgesteld en kunnen er eisen ten aanzien van voorzieningen voor voedsel en hygiëne worden gesteld. Ook regelt de wet onder welke omstandigheden een verleende verhuurvergunning kan worden ingetrokken.

Openbaarmaking

Als sluitstuk van de handhaving in het kader van de “Wet goed verhuurderschap” is de gemeente verplicht om bepaalde besluiten openbaar te maken:

• Bij het opleggen van een bestuurlijke boete voor handelen in strijd met de algemene regels van goed verhuurderschap;
• Bij een inbeheername; of
• Bij een wijziging en een intrekking van een verhuurvergunning terwijl de woon- of verblijfsruimte is verhuurd.

De openbaarmaking duurt vier jaar en dient tien dagen vóór de bekendmaking aan de betreffende verhuurder/verhuurbemiddelaar te worden gemeld, zodat voldoende tijd en gelegenheid bestaat daartegen op te komen door het aanvragen van een voorlopige voorziening bij de bestuursrechter. Doel van de maatregel is preventie door afschrikking en transparantie ten aanzien van toezicht en handhaving, ook om andere gemeenten de informatie te laten gebruiken bij hun eigen sturing op goed verhuurderschap.

Tot slot

Al met al krijgt de gemeente net als de verhuurder/verhuurbemiddelaar door de Wet goed verhuurderschap een behoorlijke administratieve en uitvoerende last toebedeeld. De praktijk zal moeten leren hoe groot deze daadwerkelijk zal zijn op basis van de bij het Meld- en informatiepunt ingediende klachten. Het hebben van een duidelijk en goed vastgelegd beleid en behandelingsprotocol zal essentieel zijn om meldingen adequaat te kunnen verwerken.

Heeft u vragen over het nieuwe meldpunt, de handhaving en het vergunningenstelsel van de nieuwe “Wet goed verhuurderschap” of de algemene regels voor goed verhuurderschap? Neem dan contact op met onze specialisten Birgit Gruppen of Pepijn van der Lans.