Terug
HomeActueelCovid-maatregelen; geen gebrek, wel onvoorziene omstandigheid

Covid-maatregelen; geen gebrek, wel onvoorziene omstandigheid

Covid-maatregelen; geen gebrek, wel onvoorziene omstandigheid
24 december 2021
|
Blogs

In een beslissing van vandaag heeft de Hoge Raad prejudiciële vragen beantwoord over de impact van COVID-19 – de “coronamaatregelen” – op huurovereenkomsten.

Alhoewel de Hoge Raad deze vraag als laatste beantwoordt, zal voor velen de grootste verrassing zijn dat de Hoge Raad oordeelt dat de door de overheid opgelegde sluiting van horeca en andere bedrijfsruimten als gevolg van de coronapandemie geen gebrek van het gehuurde oplevert. De sluiting is, kort gezegd, een algemene overheidsmaatregel die de exploitatie van bedrijfsruimten in het belang van de volksgezondheid beperkt en geen betrekking heeft op de verhuurde zaak. Daarmee komt de Hoge Raad tot een ander oordeel dan inmiddels vele rechtbanken en gerechtshoven.

Echter, dat de coronamaatregelen geen gebrek opleveren, laat onverlet dat deze wél als onvoorziene omstandigheid kunnen worden aangemerkt, zeker bij huurovereenkomsten die voor 15 maart 2020 zijn aangegaan. Dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, is een uitzonderlijke, de volksgezondheid betreffende omstandigheid van algemene aard. Tenzij concrete aanwijzingen voor het tegendeel bestaan, moet ervan worden uitgegaan dat dit niet is verdisconteerd in huurovereenkomsten die voor 15 maart 2020 zijn gesloten. Dit levert een onvoorziene omstandigheid op, op grond waarvan de rechter de overeenkomst kan aanpassen door de huurprijs te verminderen.

De Hoge Raad geeft, vanwege de grote aantallen zaken waarin deze onvoorziene omstandigheid speelt, ook een model dat een handvat biedt voor de berekening van de huurprijsvermindering. Omdat het nadeel van de onvoorziene omstandigheid in de regel niet in de risicosfeer van de huurder of de verhuurder valt, wordt dit in beginsel het best ondervangen door het nadeel – voor zover niet reeds gecompenseerd door de overheid in de vorm van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) – gelijk over de huurder en verhuurder te verdelen. De redelijkheid en billijkheid kunnen een andere verdeling meebrengen. Als het verdelen van het nadeel gerechtvaardigd is, kan de vermindering van de huurprijs worden berekend aan de hand van de vastelastenmethode. Kort gezegd, gaat het dan om het aan de omzetdaling te relateren deel van de huur – gecorrigeerd met ontvangen TVL – als onderdeel van de vaste lasten. Dit wordt als verstoring van de waardeverhouding tussen de prestaties van de huurder en de verhuurder en – in beginsel – 50/50 verdeeld.

Duidelijk is dat de Hoge Raad hiermee beoogt de rechtspraak een duidelijk handvat te bieden, maar ook partijen zelf. De Hoge Raad overweegt dit laatste expliciet en de uitspraak bevat daarmee ook een oproep aan partijen om in onderling overleg toepassing aan het model te geven. Een goed voornemen wellicht.

Heeft u naar aanleiding van dit artikel vragen? Neem dan contact op met huurrechtadvocaat Elmer van der Kamp, of een van de andere specialisten gespecialiseerd in het huurrecht binnen de branche bouw & vastgoed. Met kantoren in Groningen, Friesland & Drenthe is er altijd een juridisch specialist bij u in de buurt.

Bericht delen op linkedin

Meer weten? Neem contact op met een van onze specialisten.

Gerelateerde nieuwsberichten

Al het nieuws

Blijf op de hoogte met onze nieuwsbrief

Mis niets meer en meld u aan voor onze nieuwsbrief.

Velden met een * zijn verplicht

Ik geef toestemming dat TRIP Advocaten Notarissen mijn e-mailadres gebruikt voor het toesturen van de nieuwsbrief. U kunt meer lezen in ons Privacy en cookiesbeleid.

Terug naar blogs
Contact image

Contact

Als grootste juridische adviespraktijk van Noord-Nederland staan wij centraal bij onze cliënten Wij werken in de provincies Groningen, Friesland en Drenthe (en ver daarbuiten) vanuit onze kantoren in Groningen, Leeuwarden en Assen.

Lees meer