Dringend eigen gebruik ook zonder structurele wanverhouding
Dringend eigen gebruik is een belangrijke opzeggingsgrond voor huurovereenkomsten van woonruimte (en middenstandsbedrijfsruimte) die vaak wordt ingezet om sloop en nieuwbouw mogelijk te maken. Sloop en nieuwbouw kan om uiteenlopende redenen plaatsvinden. De enkele wens van de verhuurder om nieuwbouw te plegen is niet voldoende voor dringend eigen gebruik. Er moet dus iets bijkomen. Soms gaat het alleen om geld. Bij woonruimte is dan onvoldoende dat de exploitatie van het gehuurde onrendabel is (en nieuwbouw tot een beter rendement leidt). Bij een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, kan dit anders zijn. Dit laatste volgt uit het zogeheten Herenhuis-arrest van de Hoge Raad van 26 maart 2010 (ECLI:NL:HR:2010:BL0683).
Andere dan financiële motieven
Sloop en nieuwbouw kan ook om andere redenen dan louter financiële plaatsvinden. In het arrest dat de Hoge Raad op 16 juni 2023 wees (ECLI:NL:HR:2023:931) ging het om huurbeëindiging met het oog op, kort gezegd, een binnenstedelijke herstructurering door een woningcorporatie. De huurder verzette zich hiertegen met, onder meer, het betoog dat de huurbeëindiging financieel niet nodig was. Het gerechtshof ging hierin niet mee en de Hoge Raad evenmin.
De Hoge Raad legt uit dat het Herenhuis-arrest zo moet worden begrepen dat een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten slechts een vereiste is indien het bouw- en renovatieplan van de verhuurder in overwegende mate is gebaseerd op financiële motieven. Indien de beoogde renovatie of sloop in overwegende mate berust op een stedenbouwkundig, sociaaleconomisch of volkshuisvestelijk doel, kan de verhuurder het gehuurde dringend nodig hebben voor eigen gebruik ook als geen structurele wanverhouding bestaat tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten.
Dat sloop en nieuwbouw bijdraagt aan de stedenbouwkundige, sociaaleconomische of volkshuisvestelijke doelen die de verhuurder nastreeft, hoeft deze slechts aannemelijk te maken. Mogelijke alternatieven voor het plan van de verhuurder kunnen wel worden betrokken bij de vraag of het eigen gebruik dringend (genoeg) is, maar ook als die alternatieven er zijn hoeft de verhuurder niet aannemelijk te maken dat de instandhouding van het gehuurde onevenredige kosten meebrengt. Anders gezegd, ook bij de keuze voor (of tegen) alternatieven kunnen andere dan financiële motieven de doorslag geven,
Conclusie
Kortom, een structurele wanverhouding tussen kosten en baten is slechts vereist indien het overwegende motief financieel van aard is. Andere motieven kunnen ook zonder zo’n structurele wanverhouding dringend eigen gebruik opleveren. Dit neemt niet weg dat het, ook als het leidende motief niet financieel van aard is, het bestaan van een structurele wanverhouding tussen kosten en baten wel kan bijdragen aan het oordeel dat alles tezamen sprake is van dringend eigen gebruik. Het blijft uiteindelijk een afweging waarin alle omstandigheden en belangen meespelen.
Voor de praktijk
Uit het arrest volgt dat voor een opzegging op grond van dringend eigen gebruik niet-financiële motieven doorslaggevend kunnen zijn. Deze motieven moeten wel duidelijk worden uitgelegd en goed worden onderbouwd. Als er alternatieven zijn – waar ook de huurder mee kan komen – moet duidelijk worden uitgelegd hoe deze zijn afgewogen en waarom daarvoor niet wordt gekozen. Een opzegging en procedure moeten dus goed worden voorbereid.
Vragen?
Heeft u vragen over dringend eigen gebruik in het huurrecht? Neem dan contact op met onze ervaren huurrechtspecialisten. Wij staan klaar om u juridisch advies te geven en u te ondersteunen bij uw specifieke situatie.
