Beëindiging huurovereenkomst winkelruimte

Huurovereenkomsten voor winkelruimte (ook wel middenstandsbedrijfsruimte of 290-ruimte genoemd) kunnen door de verhuurder alleen worden opgezegd op limitatief in de wet genoemde opzeggingsgronden. Daardoor eindigt de huurovereenkomst niet; dat is pas het geval als de huurder met de huurbeëindiging instemt of de rechter het einde van de huur vaststelt. In de praktijk is dringend eigen gebruik een belangrijke opzeggingsgrond. Er wordt veel over geprocedeerd, maar de Hoge Raad komt er niet vaak inhoudelijk aan te pas. Zaken stranden vaak op de feiten (niet op het recht) en daar gaat de Hoge Raad niet over, tenzij de motivering door de feitenrechter onbegrijpelijk is.

Oordeel Hoge Raad

In een arrest van 1 april 2022 geeft de Hoge Raad wel een inhoudelijk oordeel. De aanleiding is een alweer derde cassatieprocedure tussen een verhuurder en de huurder van een hotel in Amsterdam, bekend als Centre Hotel (met inmiddels een andere naam). Heel kort samengevat: de verhuurder heeft in 2006 de hotelonderneming verkocht en het vastgoed verhuurd voor bijna € 250.000 per jaar. Na een huurprijsherziening wordt de huurprijs een stuk lager (€ 180.000 per jaar) terwijl de verhuurder zelf een opbrengst van € 400.000 per jaar kan behalen door het hotel zelf te exploiteren. Daarvoor moet de huurovereenkomst wel worden beëindigd en vandaar de opzegging wegens dringend eigen gebruik.

Oordeel gerechtshof

De opzegging haalt het niet bij de kantonrechter en het gerechtshof. Voor het gerechtshof is van belang dat zelfexploitatie voor de verhuurder wel tot een behoorlijke rendementsverbetering kan leiden, maar

(i) hij nu ook al een behoorlijk rendement behaalt;

(ii) hij er zelf voor koos het hotelbedrijf te verkopen en dus van de extra winst door zelfexploitatie afzag;

(iii) deze betrekkelijk recente keuze afdoet aan de dringendheid;

(iv) hij als belegger over een (bescheiden) vastgoedportefeuille beschikt en zich de vraag opdringt “waarom juist het gehuurde aan die wens dienstbaar moet worden gemaakt en waarom juist op dit moment.”

Kortom, volgens het gerechtshof is de wens om meer rendement te behalen door voor alleen dit pand terug te schakelen naar de positie van uitbater onvoldoende dringend.

Hoge Raad zet regels nog even op een rijtje

De Hoge Raad laat dit oordeel niet in stand en neemt meteen de gelegenheid te baat om de regels voor dringend eigen gebruik nog eens helder op een rij te zetten. Om het samen te vatten:

• Als de verhuurder een huurovereenkomst voor 290-bedrijfsruimte tegen het einde van tien jaar opzegt op grond van dringend eigen gebruik en dit aannemelijk maakt, moet de rechter de vordering tot huurbeëindiging toewijzen. Voor een belangenafweging is dan geen plaats.
• Of sprake is van dringend eigen gebruik moet worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval. De wil tot eigen gebruik moet bestaan bij de opzegging, maar ook op het tijdstip van de uitspraak.
• Met dringend nodig hebben voor eigen gebruik is bedoeld dat het pand van wezenlijk belang moet zijn voor de verhuurder. Algemene bedrijfseconomische redenen kunnen voldoende zijn. Het is niet nodig dat de verhuurder in zijn voortbestaan wordt bedreigd.
• Dat de verhuurder ook andere mogelijkheden heeft, wordt pas relevant als het benutten daarvan voldoende in de rede ligt om van de verhuurder te vergen dat hij dat doet. Het is aan de huurder om dit te stellen en aannemelijk te maken. De verhuurder hoeft niet te stellen en aannemelijk te maken dat hij geen andere mogelijkheden heeft.

Oordeel van gerechtshof houdt geen stand

Beoordeeld naar deze regels houdt het oordeel van het gerechtshof geen stand. Het gerechtshof heeft miskend dat de huurder aannemelijk had moeten maken dat de verhuurder andere mogelijkheden had en het benutten daarvan voldoende in de rede lag. Waarom een behoorlijke rendementsverbetering door zelfexploitatie niet dringend – in de zin van wezenlijk – is, is onvoldoende gemotiveerd. Dat sprake is van een betrekkelijk recente keuze om het hotelbedrijf te verkopen en daarmee van extra winst door zelfexploitatie zou zijn afgezien, acht de Hoge Raad zonder nadere motivering onbegrijpelijk. De keuze was immers alweer veertien jaar geleden gemaakt en dat maakt niet meteen begrijpelijk waarom dat nu nog zou afdoen aan de dringendheid van de wens om het gehuurde weer zelf in gebruik te nemen.

Conclusie

Met deze uitspraak onderstreept de Hoge Raad mijns inziens dat de huur van 290-bedrijfsruimte en ook de beëindiging daarvan gaat over economische belangen. Bij woonruimte spelen deze veel minder een rol, omdat daar het woonbelang en de bescherming van de huurder voorop staan. Bij bedrijfsruimte ligt dit wezenlijk anders en daar kan het economisch belang van de verhuurder eerder de doorslag geven. Dat pleit voor een minder terughoudende benadering.

Heeft u vragen over deze uitspraak, dit onderwerp of andere huurgerelateerde onderwerpen, neem dan vooral contact op met Elmer van der Kamp.