Relevantie Didam-arrest:

• Criteria Didam-arrest en jurisprudentie huurrecht
• Didam ook van toepassing op verlenging huurcontract

Inleiding Didam-arrest

In het zogenaamde Didam-arrest van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2021:1778) werd uitgemaakt dat een overheidslichaam bij een voorgenomen verkoop van een onroerende zaak ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om voor aankoop in aanmerking te komen als redelijkerwijs te verwachten is, dat er meer geïnteresseerden zijn. Het overheidslichaam moet in dat geval een openbare selectieprocedure toepassen. Dit vloeit voort uit het zogenaamde gelijkheidsbeginsel, één van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur waaraan privaatrechtelijk overheidsoptreden moet worden getoetst. De Hoge Raad heeft verder bepaald, dat een openbare selectieprocedure achterwege kan blijven als op voorhand duidelijk is op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria, dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt.

Reikwijdte arrest conform literatuur en jurisprudentie

Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft op haar website een factsheet gepubliceerd (www.volkshuisvestingnederland.nl/onderwerpen/grondbeleid/gronduitgifte-overheden-arres-didam), waarin wordt bevestigd, dat gezien de algemene formulering van de Hoge Raad in het Didam-arrest aannemelijk is dat de geformuleerde rechtsregels ook van toepassing zijn op andere vormen van gronduitgifte zoals erfpacht, opstalrecht, ruil, pacht, bruikleen en huur. Inmiddels hebben diverse lagere rechters uitspraken gedaan waarin de regels uit het arrest worden toegepast bij dergelijke privaatrechtelijke transacties ter zake van onroerende zaken:

• Erfpacht: Rechtbank Gelderland 8 november 2022, ECLI:NL:RBGEL:2022:6184;
• Grondruil: Rechtbank Overijsel 14 september 2022, ECLI:NL:RBOVE:2022:2584;
• Pacht: Rechtbank Noord-Nederland 10 januari 2023, ECLI:NL:RBNNE:2023:82;
• Bruikleen: Rechtbank Overijsel 25 april 2023, ECLI:NL:RBOVE:2023:1477.

Verder heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in een recent arrest van 4 april 2023, ECLI:NL:GHARL:2023:2796 bepaald dat schending van het gelijkheidsbeginsel als bedoeld in het Didam-arrest leidt tot vernietigbaarheid van de door het overheidslichaam gesloten koopovereenkomst.  

Uitspraken regels Didam-arrest en verhuur  

De volgende uitspraken zijn relevant voor de vraag of en hoe bij verhuur van onroerende zaken de regels uit het Didam-arrest moeten worden toegepast:

1. Rechtbank Noord-Holland 4 augustus 2022, WR 2023/2;
2. Rechtbank Amsterdam 23 november 2022 WR 2023/3;
3. Rechtbank Midden-Nederland 15 december 2022 RVR 2023/12 en Hof Arnhem-Leeuwarden 29 december 2023, BR/28;

Ad 1): De Beverwijks strandhuisjes

Deze kortgedinguitspraak heeft betrekking op het verlengen van een bestaande huurovereenkomst door de gemeente Beverwijk voor de duur van 10 jaar met een daaropvolgende huuroptie voor nog eens 10 jaar. De gemeente verhuurt een strandperceel ten behoeve van het plaatsen en exploiteren via onderverhuur van strandhuisjes. De voorzieningenrechter beantwoordt de vraag of ook bij verlenging van een reeds bestaande huurovereenkomst de regels uit het Didam-arrest moeten worden toegepast niet, maar toetst wel of voldaan is aan de geformuleerde uitzondering. De voorzieningenrechter oordeelt dat de bestaande huurder op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria als enige serieuze gegadigde voor de huur van het strandperceel in aanmerking komt. De voorzieningenrechter gebruikt daarvoor de volgende argumenten:

• De huurder heeft mogelijk aanspraak op huurbescherming omdat niet op voorhand uitgesloten is dat het gehuurde kan worden gekwalificeerd als middenstandsbedrijfsruimte in de zin van art.7:290 BW;
• De huurder heeft investeringen in het gehuurde gepleegd;
• Huurders van een strandkavel moeten voldoen aan het strandbeleid van de gemeente en de zittende huurder heeft daartoe met de gemeente een convenant gesloten.

Uit deze argumenten vloeit volgens de voorzieningenrechter voort, dat op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria de zittende huurder als enige serieuze gegadigde kan worden beschouwd. Wel oordeelt de voorzieningenrechter dat de gemeente niet heeft voldaan aan de verplichting om haar voornemen tot huurverlenging te publiceren. Omdat op het moment van verlenging het Didam-arrest nog niet was gewezen, levert dit naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter geen onrechtmatig handelen van de gemeente Beverwijk op jegens de andere gegadigden voor de strandkavel.

Ad 2) Bindende huurtoezegging in het kader van de overname van een sportschool?

De gemeente Amsterdam verhuurt een sportschool aan een exploitant die zijn bedrijf wil verkopen. De gemeente heeft de overnamekandidaat toegezegd een huurovereenkomst te zullen aanbieden als i) de overnamekandidaat als eerste bindende afspraken tot het overnemen van de sportschool maakt en ii) de plannen van de overnamekandidaat binnen de maatschappelijke doeleinden van de gemeente met het pand passen en voldaan is aan de overige voorwaarden, waaronder het doorstaan van de Bibob-toets. Vervolgens komt in een andere procedure tussen de zittende huurder en de overnamekandidaat vast te staan dat er bindende afspraken zijn gemaakt tot aankoop van de sportschool. Toch wil de gemeente met een beroep op het Didam-arrest geen huurovereenkomst meer aangaan met de koper omdat eerst een openbare selectieprocedure zou moeten worden gevoerd. De voorzieningenrechter te Amsterdam oordeelt:

• Het Didam-arrest is ook van toepassing bij de verhuur van onroerende zaken;
• De toezeggingen van de gemeente jegens de overnamekandidaat dateren van na het wijzen van het arrest en hebben bij de aspirant-huurder het gerechtvaardigd vertrouwen gewekt dat er een huurovereenkomst tot stand zou komen als hij aan de voorwaarden zou voldoen;
• Het vertrouwensbeginsel botst hier met het gelijkheidsbeginsel en daarom dient er een belangenafweging plaats te vinden;
• Die belangenafweging valt uit in het voordeel van de aspirant-huurder die de onderneming heeft gekocht onder de voorwaarde dat er een huurovereenkomst met de gemeente kan worden gesloten. De koper moet binnen afzienbare termijn zijn oude pand verlaten en de gemeente weet dit. Toch heeft de gemeente hem een jaar in onzekerheid gelaten. Onder die omstandigheden kan niet van de aspirant-huurder worden verwacht dat hij meedingt in een openbare selectieprocedure met een onzekere uitkomst.

Ad 3) Tijdelijke verhuur van een grondkavel aan een supermarkt een bagateluitzondering?

De gemeente Nieuwegein heeft een kavel grond aan de Aldi verhuurd waarop een supermarkt kan worden geplaatst. Een vijftal andere supermarkten verzet zich hiertegen en stelt dat de gemeente een openbare selectieprocedure conform het Didam-arrest moet voeren. In kort geding wordt gevorderd de gemeente te veroordelen op straffe van verbeurte van dwangsommen om verdere uitvoering aan de gesloten huurovereenkomst te verlenen.

Op dat moment was de opstal gerealiseerd en de winkel al geopend voor publiek. De gemeente neemt als standpunt in dat de tijdelijke verhuur van gemeentegrond als een bagatelzaak moet worden beschouwd nu de kosten van een openbare selectieprocedure niet opwegen tegen de baten/huuropbrengsten. De voorzieningenrechter oordeelt dat als het daadwerkelijk zo is dat het gelijkheidsbeginsel voor bagatelzaken niet hoeft te worden toegepast op de door de Hoge Raad in het Didam-arrest genoemde manier, dit in de gegeven situatie de gemeente niet kan helpen omdat zij dit standpunt onvoldoende heeft onderbouwd.

De gemeente verliest de procedure en gaat in turbo spoedappel bij het Hof Arnhem-Leeuwarden net als de vijf concurrerende supermarkten die een verhoging van de dwangsommen vorderen, omdat de gemeente Nieuwegein zich niet aan het vonnis van de voorzieningenrechter houdt. Helaas komt het Hof niet tot een inhoudelijke beoordeling van de voorliggende rechtsvraag: geldt er een bagateluitzondering naast de door de Hoge Raad genoemde uitzondering van slechts één serieuze gegadigde omdat de gemeente had verzuimd een rechtsgeldig procesbesluit over te leggen. De gemeente werd niet ontvankelijk verklaard.

Conclusies

Overheden dienen er ernstig rekening mee te houden dat de regels uit het Didam-arrest niet slechts gelden bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst maar onder omstandigheden ook dienen te worden toegepast bij een besluit tot het verlengen van een bestaande huurovereenkomst. Met name als de huurvoorwaarden in het kader van de verlenging worden aangepast en sprake is van een langlopend contract. De kwalificatie van de huurovereenkomst en de daaruit voortvloeiende mate van huur- of ontruimingsbescherming van de zittende huurder kan een doorslaggevende rol spelen.

Er zijn ook andere uitzonderingen mogelijk op de door de Hoge Raad voorgeschreven openbare selectieprocedure bij privaatrechtelijke gronduitgifte door overheden zoals een aan het aanbestedingsrecht ontleende bagateluitzondering. Zo heeft de rechtbank Zeeland-West Brabant in een uitspraak van 7 november 2022 (ECLI:NL: RBZWB: 2022:6882) in een overweging ten overvloede geoordeeld dat van een gemeente niet gevergd kan worden dat zij een omvangrijke en arbeidsintensieve openbare verkoopprocedure volgt, die niet in verhouding staat tot de grootte en waarde van het verkochte bosperceel ad € 2.750, -.

Wilt u meer informatie over de genoemde uitspraken of andere gerelateerde onderwerpen? Neem dan gerust contact op met mr. Birgit Gruppen of een van de andere specialisten gespecialiseerd in het huurrecht. Met kantoren in Groningen, Leeuwarden en Assen is er altijd een juridisch specialist bij u in de buurt.