Sluiting woning door burgemeester leidt tot geschil over huurontbinding
Het arrest van de Hoge Raad d.d. 10 april 2026, ECLI:NL:HR:2026:587
Nadat de burgemeester een woning had gesloten voor de duur van drie maanden op grond van art. 13b Opiumwet, ontbond de verhuurder van een sociale huurwoning de huurovereenkomst. Dit deed zij op grond van artikel 7:231 Burgerlijk Wetboek door middel van een buitengerechtelijke verklaring. Vervolgens vorderde de verhuurder bij de kantonrechter een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst door deze verklaring was ontbonden. Dit geschiedde nadat het bezwaar en beroep van de huurder tegen de sluiting door de bestuursrechter ongegrond waren verklaard.
De huurder verzette zich tegen deze vordering met een beroep op de zogenaamde tenzij-bepaling uit artikel 6:265 lid 1 BW. De rechter wijst dan een ontbinding van een overeenkomst niet toe als de gepleegde wanprestatie vanwege haar bijzonder aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigen (zie hiervoor ook het zogenaamde Tenzij-arrest van de Hoge Raad d.d. 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810.) De kantonrechter stelde de huurder in het gelijk, het Hof vernietigde deze uitspraak en de huurder stelde cassatie in.
Hoge Raad: geen toets aan tenzij-bepaling bij buitengerechtelijke huurontbinding
De Hoge Raad oordeelde (deels) anders dan in een eerdere prejudiciële beslissing van 28 november 2025 (ECLI:NL:HR:2025:1799). De rechter dient in een geval als het onderhavige niet te toetsen aan de tenzij-bepaling maar dient te beoordelen of de ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (art. 6:248 lid 2 BW). En te beoordelen of de verhuurder misbruik van zijn bevoegdheid tot ontbinding van de huurovereenkomst door middel van een buitengerechtelijk verklaring heeft gemaakt (art. 3:13 BW). De reden is, dat bij een ontbinding van de huurovereenkomst op grond van art. 7:231 BW geen tekortkoming van de huurder is vereist. De sluiting van de woning door de burgemeester geeft het recht de huurovereenkomst buiten de rechter om te ontbinden.
Belangen van kinderen wegen zwaar bij ontruiming van een huurwoning
De prejudiciële vragen die leidden tot eerdergenoemd arrest van 28 november 2025 hadden betrekking op de beoordelingsmaatstaf van de rechter bij een vordering tot ontruiming van een woning waar ook kinderen wonen en de betekenis van art. 3 lid 1 van het Internationaal Verdrag van de Rechten van het Kind (IVRK). Dit artikel behelst een opdracht aan de rechter om rekening te houden met de belangen van het kind. De Hoge Raad oordeelde dat bij de beoordeling door de rechter of de tekortkoming van de huurder de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt (art. 6:265 lid 1 BW) de belangen van de kinderen de eersteen dus de hoogste prioriteit hebben.
Verder oordeelde de Hoge Raad dat de ernst van de verwijten aan de ouders/ huurders behoren tot de omstandigheden die meewegen bij de beoordeling of ontbinding en ontruiming gerechtvaardigd zijn, echter deze minder gewicht toekomen dat de belangen van de bij hen wonende kinderen. Ook oordeelde de Hoge Raad dat als er ook sprake zou zijn van een bestuursrechtelijk traject naar aanleiding van een sluiting van de woning door de burgemeester, het opportuun kan zijn de civiele ontruimingsprocedure aan te houden totdat duidelijk is of het besluit tot sluiting standhoudt. Immers, als dit besluit vernietigd wordt, ontvalt de rechtsgrond voor een buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst als bedoeld in art. 7:231 BW.
Wat betekent dit arrest voor verhuurders en huurders?
Als er geen kinderen in het spel zijn, zal doorgaans eerder een vordering tot ontruiming van een woning worden toegewezen, dan wanneer dit wel het geval is. Als de ontruiming gevorderd wordt naar aanleiding van een sluiting van de woning door de burgemeester op grond van de openbare orde of de Opiumwet, wordt niet getoetst aan de zogenaamde tenzij-bepaling uit art. 265 lid 1 BW. De belangen van de kinderen hebben bij afweging van de belangen van de verhuurder en evt. omwonenden enerzijds en de huurder met kinderen anderzijds, in alle gevallen de eerste prioriteit.
Dat geldt zowel bij de beoordeling van een vordering tot ontruiming na een besluit tot sluiting van de woning door de burgemeester als bij de beoordeling van een vordering tot ontruiming van een woning na ontbinding van de huurovereenkomst wegens wanprestatie van de huurder. De beschikbaarheid van alternatieve huisvesting is zeker ook met het oog op de belangen van een kind dat door de beoogde ontruiming wordt getroffen een belangrijk gezichtspunt bij de beoordeling van de toewijsbaarheid van een ontruimingsvordering. De huidige krapte op de woningmarkt blijkt dan een extra drempel voor menig verhuurder om ondanks ernstige wanprestatie aan de zijde van de huurder een einde te kunnen maken aan een huurovereenkomst.
Wilt u meer informatie over dit arrest of andere huurrechtgerelateerde onderwerpen, neem dan vooral contact op met mr. Birgit Gruppen of een van onze andere huurrechtspecialisten.
