Verhuur van ligplaatsen en huurprijsverhoging; let op de overgangstermijn!

Relevantie:

• Per 1 juli 2022 is de huurbescherming voor huurders van ligplaatsen verbeterd.
• Voor huurovereenkomsten van ligplaatsen die vóór 1 juli 2022 zijn aangegaan, geldt een overgangstermijn van twee jaren; deze eindigt op 1 juli 2024.
• Deze overgangstermijn geldt ook voor de wettelijke huurprijsverhogingsmaximering.

Verbetering huurbescherming ligplaatsen

De verhuur van ligplaatsen was lange tijd niet specifiek geregeld in de wet. Een ligplaats is over het algemeen een ongebouwde onroerende zaak (een waterperceel) en de huur daarvan was ongeregeld. Huurders van ligplaatsen konden zich dus niet op huurbescherming beroepen, maar hooguit op de redelijkheid en billijkheid. Aan die situatie heeft de wetgever een einde willen maken.

Op 1 juli 2022 is een wetswijziging in werking getreden. De huur van ligplaatsen is daarmee deels gelijkgesteld aan die van woonruimte. Er zijn ook verschillen:  

1. Door het overlijden van de huurder eindigt de huurovereenkomst niet en de verhuurder is verplicht om mee te werken aan de toedeling van het huurrecht aan een of meer erfgenamen (artikel 7:268a BW juncto artikel 7:229 BW).
2. De onderhuurbescherming van artikel 7:269 BW is niet van toepassing.
3. Een huurder van een ligplaats die zijn woonboot verkoopt, kan de rechter vragen hem te machtigen de koper in zijn plaats te stellen als huurder van de ligplaats (artikel 7:270b BW).
4. Voor ligplaatsen geldt geen huurprijsbescherming. De wettelijke regeling (artikel 7:247a BW) is vergelijkbaar met die van geliberaliseerde woonruimte.
5. Voor de huurprijs geldt de maximale huurprijsverhoging van artikel 7:248 lid 2 en 3 BW.

Deze wetswijziging brengt een wezenlijke versterking in de rechtspositie van huurders van ligplaatsen mee. Om verhuurders de gelegenheid te geven zich daarop in te stellen, heeft de wetswijziging uitgestelde werking voor huurovereenkomsten die al vóór 1 juli 2022 waren aangegaan.

De uitgestelde werking houdt in dat de gewijzigde wettelijke regeling vanaf 1 juli 2024 ook op daarvoor reeds bestaande huurovereenkomsten van toepassing zal zijn. Verhuurders die een bestaande huurovereenkomst nog zonder huurbescherming willen opzeggen of op een andere wijze van in gebruik geven willen overgaan, hebben die gelegenheid nu nog. Dit laatste geldt ook voor de verhoging van de huurprijs. Dat zit als volgt.    

Min of meer tegelijkertijd met de verbetering van de huurbescherming voor ligplaatsen was ook een wetsvoorstel aanhangig over de wettelijke maximering van de jaarlijkse huurprijsverhoging voor geliberaliseerde woonruimte (Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten). Deze wetswijziging is ingegaan per 1 mei 2021. Deze wetswijziging ziet echter op woonruimte en niet op ligplaatsen. Daarvoor is een ander artikel in de wet opgenomen (artikel 7:247a BW).

In de praktijk blijkt de samenloop tussen beide wetswijzigingen tot onduidelijkheid te leiden. Een opvatting die (vooral blijkens enkele publicaties op internet) kennelijk leeft, is dat de wettelijke huurprijsverhogingsmaximering voor ligplaatsen wél onmiddellijke werking zou hebben. Dat is echter niet zo; voor reeds bestaande (vóór 1 juli 2022 gesloten) huurovereenkomsten van ligplaatsen geldt ook die regeling pas met ingang van 1 juli 2024 (zie artikel 208ec Overgangswet Nieuw Burgerlijk Wetboek).

Dit is relevant, omdat de nieuwe wettelijke regeling van de verhuur van ligplaatsen leidt tot een aanzienlijke verbetering van de rechtspositie van huurders van ligplaatsen. Deze brengt ook een flinke waardestijging mee, want voor een woonboot mét ligplaats kan een veel hogere koopprijs worden bedongen. Zo’n huurovereenkomst eindigt niet zomaar, want (i) er geldt huurbescherming, (ii) bij overlijden moet worden meegewerkt aan een toedeling aan een of meer erfgenamen; en (iii) de huurder kan de huurovereenkomst in beginsel bij verkoop van de woonboot overdragen.

Verhuurders moeten er dus rekening mee houden dat een bestaande huurovereenkomst van een ligplaats na 1 juli 2024 veel moeilijker zal kunnen worden beëindigd en de huurprijs vanaf die datum nog maar beperkt zal kunnen worden verhoogd. Dit betekent ook dat nu nog ruimte bestaat om huurovereenkomsten te beëindigen of aan te passen en om de huurprijs te verhogen. Voor wie dat nu nalaat, is die kans straks verkeken.

Heeft u vragen over deze wetswijziging of andere gerelateerde onderwerpen, neem dan vooral contact op met mr. Elmer van der Kamp.