Terug naar blogs

Dwaling hoeft niet per se op de kern van de overeenkomst te zien

Dwaling hoeft niet per se op de kern van de overeenkomst te zien
26 oktober 2020
|
Blogs

Hoge Raad 17 april 2020, ECLI:NL:HR:2020:717

Relevantie:

  • een beroep op bedrog of dwaling is ook mogelijk als sprake is geweest van onjuiste mededelingen of verzwegen feiten die niet zien op de kern van de overeenkomst;
  • bepalend is of de onjuiste voorstelling van zaken ertoe heeft geleid dat de partij die zich op het wilsgebrek beroept een overeenkomst is aangegaan die zij bij een juiste voorstelling van zaken niet of niet op dezelfde voorwaarden zou zijn aangegaan.

De zaak:

Een makelaar heeft een bedrijfspand in de verkoop. Hij overlegt met een potentiële gegadigde over de verkoop daarvan. Wat de makelaar niet vertelt, is dat hij het pand op enig moment gedurende het onderhandelingstraject zelf van de eigenaar koopt voor een bedrag van 1,2 miljoen euro. De makelaar krijgt daarmee dus een eigen financieel belang bij de verkoop van het pand. Uiteindelijk wordt het pand door de makelaar voor 2,4 miljoen euro verkocht aan een vennootschap. Omdat deze vennootschap de koopprijs niet volledig kan financieren, wordt de helft van de koopsom omgezet in een geldlening. De aandeelhouders van de koper, die ook de onderhandelingen met de makelaar hebben gevoerd, stellen zich jegens de makelaar hoofdelijk aansprakelijk voor de terugbetaling van de geldlening. De bemoeienis van de makelaar in de transactie gaat nog verder: hij draagt een huurder aan voor het pand, zodat de koper met de huurinkomsten de geldlening kan terugbetalen. Door de aanwezigheid van deze huurder voldoet de koper bovendien aan de voorwaarden van haar financier, zodat zij geen beroep hoeft te doen op het financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst.

Na een tijdje gaat het fout. De huurder betaalt de huurpenningen niet en daardoor lukt het de koper van het pand niet om de geldlening af te lossen. De makelaar spreekt de aandeelhouders aan op grond van de getekende hoofdelijkheidsverklaring. De aandeelhouders doen vervolgens een beroep op bedrog respectievelijk dwaling: zij stellen niet op de hoogte te zijn geweest van het eigen belang dat de makelaar bij de transactie had en stellen bovendien dat de makelaar een onjuiste voorstelling van zaken heeft gegeven over de financiële positie van de huurder. Om die reden beroepen zij zich (onder meer) op vernietiging van de hoofdelijkheidsverklaring. Ook stellen zij dat het handelen van de makelaar onrechtmatig is en dat het beroep op de hoofdelijkheidsverklaring moet worden afgewezen omdat dit beroep naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

Waarom is deze zaak interessant?

Dwaling en bedrog zijn zogeheten ‘wilsgebreken’. In beide gevallen geeft de contractspartij bij het sluiten van de overeenkomst een onjuiste voorstelling van zaken. Een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van bedrog of dwaling en die bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten is, mits voldaan aan de overige vereisten, vernietigbaar op grond van artikel 3:44 BW respectievelijk artikel 6:228 BW.

In dit geval had de makelaar geen openheid van zaken gegeven over zijn eigen financiële belang bij de transactie. Daarnaast had hij onjuiste mededelingen gedaan over de financiële positie van de aangedragen huurder. Over (andere) belangrijke onderdelen van de transactie, zoals bijv. de hoogte van de koopsom en de voorwaarden van de koopovereenkomst bestond echter geen verschil van mening. Je kunt je afvragen of vernietiging van een overeenkomst onder dergelijke omstandigheden wel aangewezen is. Het Gerechtshof vond in ieder geval van niet: weliswaar zag hij gronden om het handelen van de makelaar onrechtmatig te achten maar volgens het Hof kon van vernietiging van de overeenkomst geen sprake zijn: de onjuiste mededelingen en de verzwegen feiten betroffen niet de kern van de gesloten koopovereenkomst. Dit bracht volgens het Hof mee dat noch de koopovereenkomst noch de hoofdelijkheidsverklaring kon worden vernietigd.

In cassatie blijkt dat de Hoge Raad dit anders ziet. Niet beslissend is, aldus de Hoge Raad, of de onjuiste mededelingen of de verzwegen feiten de kern van de overeenkomst betreffen. Beslissend is of de onjuiste voorstelling van zaken ertoe heeft geleid dat de partij die zich op het wilsgebrek beroept een overeenkomst is aangegaan die zij bij een juiste voorstelling van zaken niet of niet op dezelfde voorwaarden zou zijn aangegaan. Ook onjuiste mededelingen of verzwegen feiten die niet de kern van de overeenkomst betreffen, kunnen ertoe hebben geleid dat een partij de overeenkomst is aangegaan onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken en kunnen volgens de Hoge Raad dus een beroep op beroep op dwaling of bedrag rechtvaardigen. Het Hof had dan ook moeten onderzoeken of van een dergelijke onjuiste voorstelling van zaken sprake was en of de hoofdelijkheidsverklaring bij een juiste voorstelling van zaken ook zou zijn getekend.

Zoals gezegd had het Hof het handelen van de makelaar wel onrechtmatig geacht. Dit bracht volgens het Hof mee dat het inroepen van de hoofdelijkheidsverklaring naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moest worden geacht voor zover het meer dan de helft van de vordering betrof. Hiermee honoreerde het Hof gedeeltelijk het door de aandeelhouder gedane beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid, vastgelegd in artikel 6:248 lid 2 BW. Ook dit oordeel kon de goedkeuring van de Hoge Raad niet wegdragen: daar waar het Hof had vastgesteld dat de makelaar de aandeelhouders tot het aangaan van de hoofdelijkheid had overgehaald door het bewust geven van een onjuiste voorstelling van zaken over de gegoedheid van de huurder en zijn eigen financiële belang, is volgens de Hoge Raad niet duidelijk waarom de aandeelhouders nog wel aansprakelijk zouden zijn voor de helft van de restant koopsom. Een dergelijke beslissing had het Hof beter moeten motiveren.

Tot slot

Interessant is nog om op te merken dat partijen in zaken waarin sprake is van dwaling aan de rechter kunnen vragen om, in plaats van vernietiging van de overeenkomst, de gevolgen van de overeenkomst te wijzigen ter opheffing van het door de dwalende geleden nadeel. Deze mogelijkheid is terug te vinden in artikel 6:230 lid 2 BW. In een arrest dat eind vorig jaar gewezen is, ging de Hoge Raad in op de bevoegdheid die de rechter onder dit artikel heeft. In de betreffende zaak had het Hof vastgesteld dat sprake was van dwaling bij het aangaan van een koopovereenkomst en dat ten gevolge van die dwaling sprake was van nadeel. De vordering tot opheffing van het nadeel (in dit specifieke geval was aanpassing van de koopprijs gevraagd) had het Hof echter afgewezen omdat hij de methode waarmee het nadeel was berekend niet geschikt achtte. Volgens de Hoge Raad dient een rechter in een dergelijk geval zelf de omvang van het nadeel vast te stellen, ‘al dan niet na nader onderzoek en zo nodig schattenderwijs’. Daarmee lijkt het erop dat de Hoge Raad de regels die gelden voor het begroten van schade (zie in het bijzonder art. 6:97 BW) ook van toepassing acht als de omvang van het nadeel ten gevolge van dwaling moet worden vastgesteld. Zie Hoge Raad 6-12-2019, ECLI:NL:HR:2019:1910.

Heeft u vragen over dit arrest of andere gerelateerde vragen neem dan gerust contact op met Romana Bremer.

Bericht delen op linkedin

Meer weten? Neem contact op met een van onze specialisten.

Gerelateerde nieuwsberichten

Al het nieuws

Blijf op de hoogte met onze nieuwsbrief

Mis niets meer en meld u aan voor onze nieuwsbrief.

Velden met een * zijn verplicht

Ik geef toestemming dat TRIP Advocaten Notarissen mijn e-mailadres gebruikt voor het toesturen van de nieuwsbrief. U kunt meer lezen in ons Privacy en cookiesbeleid.

Terug naar blogs
Contact image

Contact

Als grootste juridische adviespraktijk van Noord-Nederland staan wij centraal bij onze cliënten Wij werken in de provincies Groningen, Friesland en Drenthe (en ver daarbuiten) vanuit onze kantoren in Groningen, Leeuwarden en Assen.

Lees meer