Bij projectontwikkeling is een belangrijke vraag of de levering van een perceel grond belast is met btw of overdrachtsbelasting. De levering van een bouwterrein is een btw-belaste levering. Een terrein kan in de basis alleen als bouwterrein aangemerkt worden als het perceel onbebouwd is.

De vraag is of de aanwezigheid van restbebouwing tot gevolg heeft dat voor de btw geen sprake meer is van een bouwterrein. De Hoge Raad heeft op 9 februari 2024 geoordeeld dat de levering van een perceel grond, waarop een 96 meter lange, 2,4 meter hoge muur met fundering aanwezig was, kwalificeert als de levering van een bouwterrein. De levering was dus btw-belast.

Achtergrond

Een projectontwikkelaar kocht in 2002 een perceel grond met daarop een oude snoepfabriek. De projectontwikkelaar was van plan om op dit perceel een appartementencomplex en twaalf eengezinswoningen te realiseren.

In de jaren 2002 tot 2006 heeft de projectontwikkelaar het fabrieksgebouw gesloopt. Een muur van in totaal 96 meter lang is echter blijven staan.  Op een deel van het perceel heeft de projectontwikkeling het appartementencomplex gerealiseerd.

Vanwege slechte economische omstandigheden is de bouw van de twaalf woningen niet doorgegaan. In 2014 is het gedeelte van het perceel dat niet ontwikkeld is tot woningen overgedragen aan een andere projectontwikkelaar. De koper heeft vervolgens tien woningen gerealiseerd, waarbij de muur fungeert als tuinafscheiding en buitenwand van de nieuwgebouwde garages. Ook fungeert de muur als grondkering voor de aangrenzende percelen aan de andere kant van de muur.

Bij de levering in 2014 is geen btw in rekening gebracht. De verkoper meende vanwege de aanwezigheid van de muur dat sprake was van een perceel bebouwde grond. De inspecteur ziet dat anders en legt een naheffingsaanslag op, inclusief een boete vanwege het niet betalen van btw.

Zowel de rechtbank als het Hof oordelen dat geen sprake was van onbebouwde grond. De kwestie komt uiteindelijk bij de Hoge Raad terecht.

Oordeel Hoge Raad

De Hoge Raad oordeelt dat de muur beschouwd moet worden als een gebouw. De definitie van gebouw moet ruim uitgelegd worden en ziet op een bouwwerk dat vast met de grond verbonden. is

De vervolgvraag is of vanwege de aanwezigheid van de muur het gehele perceel als bebouwde grond moet worden aangemerkt. Om te beoordelen of de aanwezige bebouwing invloed heeft op de (fiscale) status van het perceel grond moet volgens de Hoge Raad de volgende beoordeling plaatsvinden:

1. Ten eerste de vraag of het perceel als geheel beschouwd moet worden als een gebouw en een daarbij behorend terrein. Als het antwoord op de vraag ‘ja’ is, dan is sprake van een perceel bebouwde grond. Volgens de Hoge Raad is dit het geval als het onbebouwde gedeelte van het perceel naar maatschappelijke opvattingen bij het gebouw hoort of als het terrein dienstbaar is aan het gebouw op het perceel.
2. Als de eerste vraag met ‘nee’ beantwoord wordt, is de vervolgvraag of het omgekeerde het geval is. Moet het gehele perceel als onbebouwde grond aangemerkt worden?
   Dit is volgens de Hoge Raad in ieder geval zo wanneer de aanwezige bebouwing ten opzichte van het onbebouwde gedeelte van het perceel als verwaarloosbaar moet worden aangemerkt. Aandachtspunten zijn de aard en omvang van het gebouw en de verhouding tussen het bebouwde en het onbebouwde gedeelte.

Als ook de tweede vraag met ‘nee’ beantwoord wordt, kan voor de btw mogelijk sprake zijn van twee afzonderlijke prestaties: een levering van bebouwde grond (niet btw-belaste levering) en een levering van een bouwterrein (btw-belaste levering).

In deze zaak oordeelt de Hoge Raad dat het terrein als geheel als onbebouwde grond wordt aangemerkt. De omvang van de muur ten opzichte van de omvang van het totale terrein is verwaarloosbaar. De grondkerende functie van de muur maakt dit niet anders.

Belang voor de praktijk

Dit arrest geeft meer duidelijkheid over de fiscale beoordeling van achtergebleven opstallen op een perceel bouwterrein. Het arrest geeft ook een nieuw beoordelingskader hoe dit vraagstuk beantwoord moet worden. De Hoge Raad geeft echter geen duidelijkheid wat exact onder ‘verwaarloosbare bebouwing’ wordt begrepen. Dit zal naar verwachting nog de nodige (vervolg)vragen oproepen.

Bij de aan- of verkoop van een bouwterrein is een scherpe juridische en fiscale analyse voorafgaand aan de transactie van groot belang. Of het fiscaal wenselijk is om een restant van het gebouw te slopen voorafgaand aan de levering, hangt bijvoorbeeld ook van het voorgenomen eindgebruik van het perceel af. Onze specialisten bouwrecht denken graag met u mee.