Terug naar blogs

De corona-pandemie en de stikstofproblematiek: onvoorziene omstandigheden?

De corona-pandemie en de stikstofproblematiek: onvoorziene omstandigheden?
1 december 2020
|
Blogs

Voorzieningenrechter rechtbank Overijssel 6 mei 2020, ECLI:NL:RBOVE:2020:1688

Relevantie:

  • De voorzieningenrechter van de rechtbank Overijssel heeft op 6 mei 2020 geoordeeld dat in het zich daarin voordoende geval de corona-pandemie geen onvoorziene omstandigheid opleverde die tot aanpassing van de overeenkomst diende te leiden.
  • Vanwege de aard van de in deze casus gemaakte afspraken, komen eventuele zich nadien aandienende onvoorziene omstandigheden voor rekening van de projectontwikkelaar.
  • Uit deze uitspraak blijkt dat het van belang is om er bij het sluiten van een overeenkomst met betrekking tot de verkoop van percelen grond alert op te zijn of en in hoeverre wordt geregeld welke omstandigheden voor wiens risico komen. Een algemene risico-allocatiebepaling kan onder omstandigheden al voldoende zijn om een beroep op onvoorziene omstandigheden ter zijde te kunnen schuiven.

Casus

De corona-pandemie heeft het dagelijks leven in vele opzichten veranderd en kan ook bestaande rechtsverhoudingen op scherp zetten. Steeds vaker wordt de corona-pandemie als argument opgevoerd om onder eerder gemaakte afspraken uit te komen, zo ook in de volgende kwestie.

De gemeente Enschede heeft ten behoeve van de ontwikkeling van het Janninkkwartier te Enschede medio 2018 een vijftal projectontwikkelaars uitgenodigd om een stedenbouwkundige uitwerking te maken en een grondbieding te doen. Met de winnende inschrijver werd vervolgens overeengekomen dat de projectontwikkelaar twee percelen tegelijkertijd zal afnemen, dat alternatieven daarvoor door de gemeente niet geaccepteerd zullen worden en dat de ontwikkelaar de ontwikkeling van dit gebied voor eigen rekening en risico ter hand zal nemen.

Na het sluiten van de overeenkomst ontstond discussie over de invloed van de stikstofproblematiek in verband met het Programma Aanpak Stikstof op de haalbaarheid van het project. De ontwikkelaar wilde aanpassing van de overeenkomst, maar de gemeente wilde daar niet aan.

De discussie tussen partijen werd groter en inmiddels had de projectontwikkelaar al tweemaal niet op de daarvoor afgesproken datum de leveringsakte ondertekend. De gemeente besloot daarop in april 2020 een kort geding te starten. De gemeente vorderde (onder andere) dat de projectontwikkelaar werd veroordeeld tot medewerking aan de levering van de door haar gekochte percelen bouwgrond.

De projectontwikkelaar stelde zich in het kort geding op het standpunt dat de gemaakte afspraken over afname aangepast moesten worden, omdat er sprake was van onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW. De ontwikkelaar gaf daarbij aan dat zij als gevolg van de stikstofproblematiek de financiering voor de aankoop van de bouwpercelen niet rond kreeg. De projectontwikkelaar wees daarbij echter ook op de gevolgen van de corona-pandemie, die inmiddels ook voor het project relevant werden.

Beoordeling door de rechtbank

Artikel 6:258 BW bepaalt dat de rechter op verlangen van een van de partijen de gevolgen van de overeenkomst kan wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk kan ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. De rechter wijst een dergelijke vordering niet toe voor zover de omstandigheden krachtens de aard van de overeenkomst of de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening komen van degene die zich erop beroept. Met andere woorden: als de zich aandienende omstandigheid of omstandigheden al verdisconteerd zijn in de overeenkomst en bepaald is voor wiens risico dergelijke omstandigheden dienen te komen, is voor toepassing van het leerstuk van onvoorziene omstandigheden geen plaats.

De voorzieningenrechter oordeelde in deze casus dat in het midden kon blijven of de door de projectontwikkelaar genoemde stikstofproblematiek en corona-pandemie onvoorziene omstandigheden opleverden. De gemeente en de projectontwikkelaar waren nadrukkelijk overeengekomen (i) dat de twee percelen tegelijk zouden worden afgenomen, (ii) dat alternatieven daarvoor door de gemeente niet geaccepteerd zouden worden en (iii) dat de projectontwikkelaar de ontwikkeling van de percelen voor eigen rekening en risico ter hand zou nemen. Uit die afspraken bleek dat eventuele onvoorziene omstandigheden die gevolgen zouden hebben voor de realisatie van de bouw op de percelen of de financiering van de percelen, zoals de stikstofproblematiek en de corona-pandemie, met de (aard van) de gemaakte afspraken al voor rekening van de projectontwikkelaar waren gebracht.

Slot

Deze uitspraak laat zien dat de voorzieningenrechter in een geval als dit niet zonder meer aanneemt dat sprake is van onvoorziene omstandigheden. Alle omstandigheden van het geval spelen bij die beoordeling een rol, met inbegrip van de (implicaties) van het samenstel aan gemaakte afspraken. Het is om die reden raadzaam om in een overeenkomst specifiek te regelen welke omstandigheden voor wiens risico komen. Gebeurt dat niet, dan kan zelfs een (ruime) uitleg van een algehele risico-allocatie mogelijk nog soelaas bieden voor de partij die aan strikte nakoming wil vasthouden.

Heeft u vragen over dit artikel, neem dan contact op met Jeroen Knot

Bericht delen op linkedin

Meer weten? Neem contact op met een van onze specialisten.

Gerelateerde nieuwsberichten

Al het nieuws

Blijf op de hoogte met onze nieuwsbrief

Mis niets meer en meld u aan voor onze nieuwsbrief.

Velden met een * zijn verplicht

Ik geef toestemming dat TRIP Advocaten Notarissen mijn e-mailadres gebruikt voor het toesturen van de nieuwsbrief. U kunt meer lezen in ons Privacy en cookiesbeleid.

Terug naar blogs
Contact image

Contact

Als grootste juridische adviespraktijk van Noord-Nederland staan wij centraal bij onze cliënten Wij werken in de provincies Groningen, Friesland en Drenthe (en ver daarbuiten) vanuit onze kantoren in Groningen, Leeuwarden en Assen.

Lees meer