Terug naar blogs

Nederlands huurstelsel niet in strijd met het eigendomsrecht

29 januari 2018
|
Blogs

Nederlands huurstelsel niet in strijd met het eigendomsrecht

Procedure tegen de Staat 

Het Nederlandse huurrecht voor woonruimte is in hoge mate gereguleerd. Huurovereenkomsten kunnen niet zomaar worden opgezegd en huurprijzen zijn voor een groot deel van de huurmarkt wettelijk geregeld. Ook de verdeling van een deel van de sociale huurwoningvoorraad is aan regels gebonden door de Huisvestingswet. Daarnaast gelden specifieke fiscale regelingen, waaronder de Wet verhuurderheffing. Verhuurders van sociale huurwoningen worden al met al beperkt in hun vrijheid om over hun woningen te beschikken. Een aantal van hen – deels verenigd in de stichting Fair Huur voor Verhuurders – zag hierin aanleiding om een procedure te beginnen tegen de Staat. De centrale stelling daarin was dat het Nederlands huurstelsel in strijd is met artikel 1 bij het Eerste Protocol bij het Europees Verdrag inzake de Rechten van de Mens. Dit artikel beschermt, kort gezegd, het eigendomsrecht. Op 26 januari 2018 heeft de Hoge Raad in twee arresten (ECLI:NL:HR:2018:109 en ECLI:NL:HR:2018:110) geoordeeld dat van schending van het eigendomsrecht geen sprake is.

In beide zaken werd gesteld dat het Nederlands huurstelsel als zodanig in strijd is met het eigendomsrecht. Anders gezegd, de strijd werd in deze procedure gevoerd op het niveau van de regelgeving zelf. Daarom was de Staat – verantwoordelijk voor de wetgeving – gedagvaard. De inspiratie daarvoor werd geput uit eerdere arresten van het Europees Hof voor de Rechten van de Mens (EHRM), met name in een zaak tegen Polen. Daarin had het EHRM geoordeeld dat sprake was van schending van het eigendomsrecht op wetgevingsniveau. Overigens had het Poolse constitutionele hof ook al geoordeeld dat het eigen huurrechtstelsel in strijd was met het eigendomsrecht. Polen was daardoor genoodzaakt het huurstelsel te herzien. In Nederland liep het anders.

“Fair balance”; bestaat een recht op winst?  

Zowel de rechtbank Den Haag als het gerechtshof Den Haag stelden de Staat in het gelijk. Kort samengevat, kwamen zij tot het oordeel dat weliswaar sprake was van een inperking (regulering) van het eigendomsrecht, maar dat deze is gebaseerd op de wet, een legitiem doel dient en noodzakelijk is in een democratische samenleving. Onderdeel van die laatste afweging was een beoordeling of met  het wettelijk systeem als zodanig (dus op regelgevingsniveau) een zogeheten ‘fair balance’ wordt bereikt. Alleen dit laatste – de fair balance – was bij de Hoge Raad nog onderwerp van discussie.

Het betoog van de verhuurders kwam erop neer dat de Nederlandse regelgeving tot gevolg heeft dat verhuurders van woonruimte kunnen worden geconfronteerd met verlies op de exploitatie of geen ‘decent profit’ of ‘minimal profit’ kunnen realiseren. In enkele arresten van het EHRM was dit aanleiding om tot het oordeel te komen dat geen fair balance was bereikt. De Hoge Raad verwerpt dit standpunt. Dit allereerst omdat de verhuurders niet aannemelijk hadden gemaakt dat particuliere verhuurders in de sociale huursector als regel of in de meerderheid van gevallen al dan niet structureel verlies lijden of geen redelijke of minimale winst kunnen behalen. Meer principieel oordeelt de Hoge Raad echter dat ook als dit het geval zou zijn, dat nog geen strijd met het eigendomsrecht oplevert. Of winst kan worden gemaakt, is slechts een van meerdere omstandigheden die in ogenschouw moeten worden genomen. Een belangrijke omstandigheid is ook dat verhuurders, zonder dwang van overheidswege, uit vrije wil tot verhuur overgaan of sociale huurwoningen aankopen. Dat niet steeds winst kan worden behaald of zelfs verlies wordt geleden, brengt niet mee dat het Nederlands huurstelsel in strijd is met het eigendomsrecht. Daarmee was het pleit beslecht.

Individuele onevenredige last

De Hoge Raad overweegt wel dat de Nederlandse regelgeving kan meebrengen dat in individuele gevallen wel met succes een beroep op het eigendomsrecht kan worden gedaan. Ook op het individuele niveau dient sprake te zijn van een fair balance tussen het algemeen belang en de bescherming van het belang en de grondrechten van het individu. De fair balance is afwezig indien de betrokken verhuurder een individuele onevenredige last moet dragen. Dat zal dus in het concrete geval door de verhuurder moeten worden aangetoond. In deze zaken was echter niet aangetoond dat van zo’n individuele onevenredige last sprake was.

De lat ligt hoog

De procedure in Nederland is hiermee beëindigd. Het is nog mogelijk dat een klacht bij het EHRM wordt ingediend. In een arrest van 2 juli 2013 verklaarde het EHRM klachten van individuele verhuurders echter al niet ontvankelijk omdat deze ‘manifestly ill founded’ (kennelijk ongegrond) werden geacht. De kans dat het EHRM daar op regelgevingsniveau anders over zal oordelen lijkt daarmee niet groot. Voor Nederlandse verhuurders van sociale huurwoningen betekent dit dat zij – als zij zich op het eigendomsrecht willen beroepen – zullen moeten aantonen dat in hun geval sprake is van een individuele onevenredige last. De lat ligt dus hoog.  

Wilt u meer weten over dit onderwerp, neem dan vooral contact op met Elmer van der Kamp

Bericht delen op linkedin

Meer weten? Neem contact op met een van onze specialisten.

Gerelateerde nieuwsberichten

Al het nieuws

Blijf op de hoogte met onze nieuwsbrief

Mis niets meer en meld u aan voor onze nieuwsbrief.

Velden met een * zijn verplicht

Ik geef toestemming dat TRIP Advocaten Notarissen mijn e-mailadres gebruikt voor het toesturen van de nieuwsbrief. U kunt meer lezen in ons Privacy en cookiesbeleid.

Terug naar blogs
Contact image

Contact

Als grootste juridische adviespraktijk van Noord-Nederland staan wij centraal bij onze cliënten Wij werken in de provincies Groningen, Friesland en Drenthe (en ver daarbuiten) vanuit onze kantoren in Groningen, Leeuwarden en Assen.

Lees meer