De huidige coronacrisis heeft op iedereen een zeer grote impact en het raakt de gehele samenleving. Zo ook de huurders van woonruimte wiens huurovereenkomst afloopt in de komende periode. Het kabinet heeft in dat kader al eerder aangekondigd om de nodige spoedregelgeving op te stellen om te voorkomen dat huurders op straat komen te staan tijdens de coronacrisis.

Daarom heeft minister Van Veldhoven–van der Meer van Milieu en Wonen op 6 april 2020 het spoedwetsvoorstel ‘Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten’ bekendgemaakt en toegezonden aan de Tweede Kamer. Het wetsvoorstel maakt het, kort samengevat, mogelijk om tijdelijke huurovereenkomsten die eindigen tussen 31 maart 2020 en 1 juli 2020 te verlengen met één, twee of drie maanden. Waarom is deze spoedwetgeving noodzakelijk en wat houdt het wetsvoorstel precies in?

Huidige wetgeving

Onder de huidige wetgeving eindigen tijdelijke huurovereenkomsten voor de duur van twee jaar of korter (bij zelfstandige woonruimte) en vijf jaar of korter (bij onzelfstandige woonruimte) in beginsel na het verstrijken van de afgesproken huurtermijn, mits de verhuurder tijdig het einde van de huurovereenkomst heeft aangezegd. Als partijen deze huurovereenkomst willen verlengen, dan kan dat alleen voor onbepaalde tijd. Een verlenging voor een tijdelijke periode is niet mogelijk. Bij een huurovereenkomst van onbepaalde tijd geldt volledige huurbescherming en zijn de beëindigingsmogelijkheden voor een verhuurder zeer beperkt.

Als verhuurders hun woning niet voor onbepaalde tijd kunnen of willen verhuren, heeft de huidige wetgeving als praktisch gevolg dat huurders na het eindigen van de tijdelijke huurovereenkomst een nieuwe woning zullen moeten zoeken. De minister vindt dat in de huidige coronacrisis geen wenselijke situatie. Om die reden beoogt zij enige flexibiliteit aan te brengen in de wetgeving met het nu aan de Tweede Kamer toegezonden wetsvoorstel.

Inhoud wetsvoorstel

Het wetsvoorstel regelt, puntsgewijs weergegeven, het volgende voor tijdelijke huurovereenkomsten die eindigen tussen 31 maart en 1 juli 2020:

• Zowel verhuurder als huurder kan aan de andere partij schriftelijk verzoeken om de huurovereenkomst te verlengen met één, twee of drie maanden. De huurovereenkomst kan echter niet worden verlengd tot een latere datum dan 1 september 2020.
• De verhuurder wordt verplicht om de huurder bij de aanzegging van het einde van de huurovereenkomst te informeren over de verlengingsmogelijkheden van de onderhavige wet.
• Een verlengingsverzoek van de huurder moet vervolgens worden gedaan binnen één week na deze aanzegging.
• De verhuurder mag een verlengingsverzoek van de huurder slechts weigeren in specifieke gevallen, die in het wetsvoorstel zijn opgenomen (zie hierna) en wel binnen een week na het verzoek van de huurder;
• De huurder is bij zijn reactie op een verlengingsverzoek van de verhuurder niet gebonden aan specifieke weigeringsgronden, maar mag steeds naar eigen goeddunken een verlenging weigeren.

Een belangrijk punt waarop verhuurders alert moeten zijn, is de in het wetsvoorstel opgenomen informatieplicht over de verlengingsmogelijkheden. Onder de huidige wetgeving is opgenomen dat de verhuurder minimaal een maand voor het eindigen van de huurtermijn dat einde moet aanzeggen. Als het wetsvoorstel wordt aangenomen, dan moet deze aanzegging ook de verlengingsmogelijkheden van het wetsvoorstel vermelden. Het wetsvoorstel bevat op zichzelf geen sanctie op het overtreden van deze verplichting voor de verhuurder, maar het is niet ondenkbaar dat een rechter het niet naleven van deze verplichting zal kunnen sanctioneren door te oordelen dat er niet tijdig een deugdelijke aanzegging heeft plaatsgevonden, met het gevolg dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt verlengd.

Weigeringsgronden voor de verhuurder

De verhuurder mag alleen een verzoek tot verlenging weigeren als hij de woning:

• heeft verkocht aan een derde en zich heeft verplicht de woning vrij van huur over te dragen;
• opnieuw heeft verhuurd en de huurovereenkomst ingaat;
• zelf wil betrekken en hij geen andere woonruimte meer heeft;
• wil renoveren, dat zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, en hij zich aan derden heeft verplicht om de woning vrij van huur en gebruik daarvoor beschikbaar te stellen;
• wil slopen en de verhuurder heeft zich contractueel verplicht om daarmee te beginnen.

De verhuurder kan ook een verzoek tot verlenging weigeren indien hij, binnen één week na ontvangst van het verlengingsverzoek, schriftelijk weigert daarmee in te stemmen omdat de huurder zich niet heeft gedragen als een goed huurder (bijvoorbeeld vanwege slecht betalingsgedrag of het hebben veroorzaakt van overlast).

Vervolg bij weigering verhuurder

Als de verhuurder niet instemt met het verlengingsverzoek, dan kan de huurder een verzoek tot verlenging indienen bij de rechtbank middels het indienen van een verzoekschrift. Een dergelijk verzoek zal als urgente zaak worden behandeld, zo blijkt uit de ‘Algemene regeling zaaksbehandeling Rechtspraak’. Daarin is opgenomen dat verzoeken tot verlenging van tijdelijke huurovereenkomsten in principe worden aangemerkt als ‘zeer urgente zaken’ en de kantonrechter een dergelijke verzoek dus zal behandelen. De huurovereenkomst blijft in beginsel van kracht totdat de rechter heeft beslist op het verlengingsverzoek.

Verloop van de procedure

In deze procedure wordt getoetst of de door de verhuurder gehanteerde weigeringsgrond doel treft. Ook kan de verhuurder verzoeken om, voor zover dat niet het geval zou zijn, een eerder tijdstip van beëindiging. Voor toewijzing hiervan is noodzakelijk dat de verhuurder een zwaarwichtig belang heeft bij het eindigen van de huurovereenkomst op een eerder tijdstip dan het tijdstip waar de huurder om verzoekt, bijvoorbeeld als zich nadien een weigeringsgrond voor zal doen. Tegen een beschikking van de rechter op een verlengingsverzoek staat geen hoger beroep open: de beslissing van de kantonrechter is dus meteen definitief en bindend voor partijen.

Tot slot

Het wetsvoorstel biedt huurders de ruimte om tijdens de coronacrisis in hun huidige woning te kunnen blijven wonen. Ook voor verhuurders biedt het wetsvoorstel uitkomst. Zij worden in deze crisis niet langer voor het blok gezet of de huurovereenkomst moet worden beëindigd of moet worden verlengd voor onbepaalde tijd. Deze tijdelijke wet is daarom een welkome maatschappelijke oplossing die voorziet in een behoefte van zowel verhuurders als huurders en die op het eerste gezicht ook voldoende juridische waarborgen biedt voor beide partijen.

Het is afwachten of de Tweede Kamer en de Eerste Kamer daar ook zo over denken en het wetsvoorstel spoedig zal worden aangenomen. Het wetsvoorstel is tot op heden nog niet aangenomen maar het is verstandig dat verhuurders al wel rekening houden met het wetsvoorstel, voornamelijk door aan de huurders met een tijdelijke huurovereenkomst die per medio of eind mei 2020 eindigt, zekerheidshalve nog een aanzegging te versturen waarin de huurders worden geattendeerd op het mogelijk in werking treden van het wetsvoorstel en de mogelijkheden tot verlenging die dat met zich meebrengt.

Mocht u vragen hebben over het wetsvoorstel of wat dit voor uw situatie betekent, neem dan gerust contact op met onze specialisten Bouw & Vastgoed.