Nederland is een waterland. Het veranderende klimaat zorgt voor een stijgende zeespiegel en wateroverlast. Andere uitdaging is dat bouwgrond steeds schaarser wordt. Zou bouwen op het water een oplossing kunnen bieden?

Uit onderzoek blijkt dat drijvend bouwen in technische zin realiseerbaar is en veel voordelen heeft. In juridische zin blijkt drijvend bouwen nog een hele uitdaging. Dit komt doordat een drijvende opstal, zoals een woonark, een drijvende villa of een drijvend zonnepark, in juridische zin vaak niet gelijkgesteld wordt met een grondgebonden bouwwerk.

Is een drijvende opstal roerend of onroerend?

Een woning is in de basis een onroerende zaak omdat de woning naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Dit volgt uit het standaardarrest van de Hoge Raad van 31 oktober 1997 (Portacabin-arrest). Maar is een drijvende opstal, zoals bijvoorbeeld een woonboot, waterwoning, watervilla of een drijvend zonnepark, ook een onroerende zaak? Het antwoord is verassend genoeg dat een drijvende opstal vaak als een roerende zaak kwalificeert.

Hoge Raad: drijvende woning is een schip en een roerende zaak

De Hoge Raad heeft zich twee keer uitgesproken over de vraag of een drijvende woning kwalificeert als een roerende of als een onroerende zaak.

Het eerste arrest betreft het Woonark-arrest (Hoge Raad 15 januari 2010). In dit arrest ging het om een woonark, bestaande uit een drijvende betonnen constructie met een houten opbouw. Door middel van kabels en de aansluiting op nutsleidingen en riolering was de woonark verbonden met de oever. Om met de waterstanden mee te bewegen lag de woonark vast met metalen beugels die bevestigd waren rond een meerpaal. De meerpalen waren vast verankerd in de bodem van de waterkavel waarop de woonark zich bevond.

De Hoge Raad oordeelde als volgt. De constructie van de woonark is bestemd om te drijven en de woonark drijft ook daadwerkelijk. Hierdoor kwalificeert het als een schip en een schip is in het algemeen een roerende zaak. Volgens de Hoge Raad is er geen sprake van een onroerende zaak. Dit omdat enkel de verbinding met de oever met kabels en de aansluiting op nutsleidingen en riolering onvoldoende is om te spreken van een vereniging met de grond.

Ook waterwoning is roerende zaak

Twee jaar later sprak de Hoge Raad zich uit of een waterwoning (een marina) in een recreatiepark als roerend of onroerend beschouwd moest worden. In tegenstelling tot de woonark van het hiervoor besproken Woonark-arrest ging het in dit geval om een drijvende vakantiewoning (een marina) die geen zelfstandig drijfvermogen had. Door de marina te bevestigen aan stabilisatiepalen werd voorkomen dat zij kon kantelen. Maar volgens de Hoge Raad is ook een marina bestemd om te drijven en drijft het ook, zodat het aangemerkt moet worden als een schip en in het algemeen ook als een roerende zaak.

Uit bovenstaande arresten kun je dus concluderen dat volgens de Hoge Raad een drijvende opstal in juridische zin gelijkgesteld is aan een schip en dus een roerende zaak is. Deze conclusie geldt niet alleen voor een klassieke woonark, maar ook voor andere drijvende opstallen, zoals drijvende villa’s en drijvende zonneparken.

Roerend of onroerend: dat maakt uit!

De architect, projectontwikkelaar en koper van een drijvende villa zullen vreemd opkijken van het uitgangspunt van de Hoge Raad dat de villa kwalificeert als een schip en een roerende zaak betreft. Deze opmerkelijke juridische uitkomst heeft voor de praktijk echter verstrekkende gevolgen. Als een drijvende opstal als een roerende zaak beschouwd wordt, dan kan men dit niet met een hypotheek financieren. Voor het juridisch vormgeven van een project moet men er rekening mee houden dat de drijvende (roerende) opstal niet gesplitst kan worden in appartementsrechten. Ook kan men geen gebruik maken van erfdienstbaarheden, opstal en erfpacht. Verder heeft een huurder van een roerende zaak geen recht op huurbescherming en tot slot geldt voor de koper van een roerende zaak niet de bescherming van het schriftelijkheidsvereiste en de drie dagen bedenktijd van Boek 7:2 BW.

Is een semi-drijvende woning een roerende of onroerende zaak?

De praktijk blijkt echter weerbarstig; de ene drijvende woning is de andere niet. Onlangs heeft het Hof Arnhem-Leeuwarden (Hof Arnhem-Leeuwarden 9 januari 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:171) beoordeeld of een semi-drijvende woning een roerende of een onroerende zaak is. Het ging hier om een woning die bouwkundig was aangebracht op een fundament van in de grond aangebrachte betonpalen. Bijzonder kernmerk van deze woning was dat het bij een zeer hoge waterstand zou kunnen drijven.

Het Hof oordeelt op basis van uiterlijk waarneembare kenmerken. Zij oordeelt dat objectief vastgesteld kan worden dat deze woning op de grond staat (via de betonpalen) en niet op het water drijft. Het feit dat woning gemiddeld eens in de twintig jaar, bij uitzonderlijke tijdelijke waterstijgingen, kan gaan drijven maakt dit volgens het Hof niet anders. Kortom, volgens het Hof was de constructie van deze semi-drijvende woning niet bestemd om te drijven, maar bedoeld om op de betonpalen te rusten. Het Hof komt dan ook tot de conclusie dat deze betreffende woning wel geldt als een onroerende zaak.

Conclusies bouwen op het water

Uit de besproken arresten blijkt dat de juridische praktijk niet klaar is om op grote schaal drijvende bouwprojecten te realiseren. Uitgangspunt is dat een drijvende opstal gelijkgesteld wordt aan een schip en in algemene zin een roerende zaak betreft. In sommige situaties, zoals bijvoorbeeld de hiervoor besproken semi-drijvende woning, zou dit anders kunnen zijn. De juridische beoordeling hangt sterk af van de feitelijke situatie. Het enkel via kabels en leidingen verbinden met de oever is in ieder geval niet voldoende om als een onroerende zaak te kwalificeren.

Denkt u aan het realiseren van een project met drijvende opstallen of wilt u een drijvende opstal financieren of aankopen? Laat u van tevoren goed informeren over de juridische status door een van onze advocaten en notarissen.

Uiteraard denken wij graag met u mee. Neem gerust contact op met een van onze specialisten bouw en vastgoed.