Terug
HomeActueelHuurprijsvermindering voor horecaexploitant wegens coronacrisis

Huurprijsvermindering voor horecaexploitant wegens coronacrisis

Huurprijsvermindering voor horecaexploitant wegens coronacrisis
8 februari 2021
|
Blogs

Rechtbank Den Haag 21 januari 2021, ECLI:NL:RBDHA:2021:461

Op 21 januari 2021 heeft de kantonrechter in Den Haag in een van de eerste bodemprocedures geoordeeld dat de huurprijs van bedrijfsruimte waarin een horecaonderneming werd gedreven definitief werd verminderd wegens de coronacrisis en de opgelegde overheidsmaatregelen. Eerder waren er al diverse uitspraken in kort geding waarin werd geoordeeld dat de huurbetaling kon worden opgeschort tijdens de sluiting van de horeca, maar nu is ook definitieve huurprijsvermindering iets om rekening mee te houden. 

Casus

De huurder in deze zaak exploiteerde in de gehuurde bedrijfsruimte een restaurant-café bedrijf. Op 15 maart 2020 heeft de overheid diverse maatregelen genomen vanwege de aanpak van de coronacrisis, waaronder het sluiten van alle horecagelegenheden vanaf 15 maart 2020 tot en met 31 mei 2020. Vanaf 1 juni 2020 mochten de horecagelegenheden hun deuren weer openen, maar wel met de nodige beperkingen. Vanaf 14 oktober 2020 werden alle horecagelegenheden weer volledig gesloten, waarbij het afhalen/het bezorgen van maaltijden nog wel was toegestaan.

Vanaf 25 maart 2020 bestond er tussen partijen in deze zaak discussie over het betalen van de verschuldigde huurprijs. Dit leidde uiteindelijk tot een huurachterstand over de maanden april tot en met juni 2020. De verhuurder eiste vervolgens ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming en het betalen van een contractuele boete door de huurder. De huurder wenste op haar beurt een kwijtschelding van de huur dan wel een huurprijsvermindering wegens de opgelegde maatregelen. De huurder vond dit onder meer omdat sprake zou zijn van een gebrek aan het gehuurde en onvoorziene omstandigheden/overmacht die redelijkerwijs niet tot betaling van de (volledige) huur zouden mogen leiden.

Gebrek

De rechter wees de eisen van de verhuurder af. De huurachterstand was onvoldoende om ontbinding te rechtvaardigen en gelet op de achtergrond van de huurachterstand, namelijk de coronacrisis, werd de contractuele boete gematigd tot nihil. De rechter oordeelde vervolgens dat de huurder niet de gehele huurprijs was verschuldigd. Onder meer omdat de overheidsmaatregelen een gebrek opleveren in de zin van artikel 7:204 Burgerlijk Wetboek. Juridisch betekent dit dat het gehuurde de huurder niet het genot verschaft dat de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. De huurder hoefde niet te verwachten dat een gezondheidscrisis van deze omvang en de getroffen overheidsmaatregelen de exploitatie van het gehuurde onmogelijk zou maken. De rechter achtte het daarbij niet relevant dat de overheidsmaatregelen niet zijn toe te rekenen aan de verhuurder noch de huurder.

Uitsluiting huurprijsvermindering

 Partijen hadden in deze zaak in de op de huurovereenkomst toepasselijke algemene voorwaarden, gebaseerd op het ROZ-model, de mogelijkheid tot huurprijsvermindering contractueel uitgesloten. De rechter oordeelde echter dat de uitsluiting niet een geslaagd beroep op huurprijsvermindering in de weg staat. Het beroep van de huurder op onvoorziene omstandigheden en de redelijkheid en billijkheid kan dus naar het oordeel van de rechter de contractuele uitsluiting van de mogelijkheid tot huurprijsvermindering doorbreken.

Onvoorziene omstandigheden / redelijkheid en billijkheid

Een partij kan met een beroep op onvoorziene omstandigheden ex artikel 6:258 Burgerlijk Wetboek ervoor zorgen dat de rechter de gevolgen van een overeenkomst wijzigt of zelfs de overeenkomst geheel of gedeeltelijk ontbindt. Dit is mogelijk indien ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet mag worden verwacht van partijen. Gebleken is dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst de omstandigheid van het uitbreken van een gezondheidscrisis en bijbehorende overheidsmaatregelen niet hebben verdisconteerd in de huurovereenkomst. De rechter oordeelde dan ook dat de coronacrisis en de opgelegde overheidsmaatregelen hebben geleid tot een fundamentele verstoring van het evenwicht in de huurovereenkomst. De rechter achtte deze omstandigheden van dien aard dat ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst niet kan worden verlangd. De vraag is vervolgens hoe de rechter een en ander weer in balans kan brengen.

Huurprijsvermindering

De rechter woog bij zijn oordeel enerzijds mee dat het gehuurde weliswaar feitelijk beschikbaar is gesteld aan de huurder, maar dat deze ter beschikkingstelling de facto iedere zin heeft verloren, nu het gehuurde niet althans niet volledig kon worden gebruikt. Anderzijds achtte de rechter een volledige kwijtschelding van de huur evenmin redelijk. De rechter oordeelde dat het financiële nadeel van de coronacrisis moest worden verdeeld tussen partijen. In zijn beoordeling betrok de rechter de financiële gegevens van de huurder en de oorzaak van het teruglopen van de inkomsten. De vraag of het bedrijf van de huurder al voor de coronacrisis een financieel ongezond bedrijf was, achtte de rechter irrelevant omdat de procedure is opgestart wegens huurachterstand ontstaan door de coronacrisis.

De rechter oordeelde uiteindelijk dat voor de periode dat horecagelegenheden volledig de deuren moesten sluiten van de overheid, de huurder slechts 50% van de huur is verschuldigd. Voor de periode waarin de horecagelegenheid wel open was maar met de nodige beperkingen, wordt de huurprijs door de rechter met 25% verminderd.

Tips voor verhuurders

Uit deze uitspraak blijkt dat het bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst in de aankomende periode belangrijk is om met de huurder de coronacrisis en haar gevolgen expliciet te bespreken en een en ander schriftelijk vast te leggen. Op die manier kan een discussie over de voorzienbaarheid van de gevolgen van de coronacrisis worden voorkomen. Speelt er al een discussie over huurprijsvermindering of volledige huurkorting wegens de coronacrisis, dan is het verstandig om een onderbouwing te verlangen van de huurder waaruit voldoende blijkt dat er sprake is van een penibele financiële situatie wegens de coronacrisis en niet wegens een andere oorzaak.

Gevolgen

Deze uitspraak is zoals gezegd de eerste (gepubliceerde) uitspraak in een bodemprocedure over definitieve huurprijsvermindering wegens de coronacrisis. De uitspraken van voorzieningenrechters omtrent huurprijsvermindering wegens corona laten echter een genuanceerder beeld zien: er zijn voldoende uitspraken waarin anders werd geoordeeld, de belangen van de verhuurder zwaarder werden meegewogen en een vordering tot huurprijsvermindering niet werd gehonoreerd. Ook in de literatuur bestaat er discussie over de vraag of de coronacrisis leidt tot een gebrek aan het gehuurde. Het is nog onbekend of de verhuurder hoger beroep heeft ingesteld tegen de onderhavige uitspraak. Duidelijk is in ieder geval dat het oordeel van de bodemrechter afhankelijk is van alle omstandigheden van het geval en dat deze uitspraak niet met zich mee brengt dat elke vordering tot huurprijsvermindering wegens de coronacrisis zal worden toegewezen.


Mocht u vragen hebben naar aanleiding van deze blog of over uw situatie, neem dan gerust contact op met een van onze specialisten Bouw & Vastgoed.

Bericht delen op linkedin

Meer weten? Neem contact op met een van onze specialisten.

Gerelateerde nieuwsberichten

Al het nieuws

Blijf op de hoogte met onze nieuwsbrief

Mis niets meer en meld u aan voor onze nieuwsbrief.

Velden met een * zijn verplicht

Ik geef toestemming dat TRIP Advocaten Notarissen mijn e-mailadres gebruikt voor het toesturen van de nieuwsbrief. U kunt meer lezen in ons Privacy en cookiesbeleid.

Terug naar blogs
Contact image

Contact

Als grootste juridische adviespraktijk van Noord-Nederland staan wij centraal bij onze cliënten Wij werken in de provincies Groningen, Friesland en Drenthe (en ver daarbuiten) vanuit onze kantoren in Groningen, Leeuwarden en Assen.

Lees meer