Als een huurder van bedrijfsruimte stopt met het betalen van de huur en het gehuurde vervolgens verlaat, mag de verhuurder dan zijn verplichting tot het verschaffen van het huurgenot opschorten door de sloten te vervangen? Het antwoord is: ja, onder die omstandigheden kan dat, aldus de Hoge Raad in zijn arrest van 15 maart 2024 (ECLI:NL:HR:2024:389).     

Wat speelt er?

Verhuurder verhuurt met ingang van 1 juni 2016 een tweetal bedrijfsunits voor de duur van vijf jaar aan huurder. Huurder stopt in januari 2019 opeens met het betalen van de huurprijs. Een aantal maanden later (in mei 2019) vertrekt huurder vrijwillig uit het gehuurde. Verhuurder heeft er daarna bij huurder op aangedrongen om de bedrijfsunits schoon te maken en de sleutels ervan in te leveren. Huurder weigert dit. Verhuurder vervangt vervolgens de sloten van het gehuurde en verhuurt de bedrijfsunits met ingang van 1 december 2019 respectievelijk 1 april 2020 aan derden.

Procedure

Verhuurder begint vervolgens een procedure bij de rechtbank om de huurovereenkomst te laten ontbinden. Formeel is de huurovereenkomst namelijk niet geëindigd. In diezelfde procedure vordert verhuurder de achterstallige huurtermijnen vanaf januari 2019 tot het moment waarop de bedrijfsunits aan derden zijn verhuurd, vermeerderd met contractuele boetes.

In de procedure stelt huurder zich op het standpunt dat hij niets hoeft te betalen omdat verhuurder zijn verplichting tot het verschaffen van het huurgenot niet had mogen opschorten. Met andere woorden: hij had de sloten niet mogen vervangen. Volgens huurder betreft het verschaffen van het huurgenot namelijk een kernverplichting van verhuurder, die niet kan worden opgeschort als huurder de huurprijs niet betaalt. Door dit toch te doen, heeft verhuurder volgens huurder onrechtmatig gehandeld.

De rechtbank Limburg en het gerechtshof ’s-Hertogenbosch stellen verhuurder in het gelijk. Huurder laat het er niet bij zitten en gaat in cassatie bij de Hoge Raad.

Hoge Raad

De Hoge Raad stelt vast dat sprake is van een huurder die is gestopt met betalen en dat hij het gehuurde vervolgens vrijwillig heeft verlaten. Eerst daarna heeft verhuurder het gehuurde voor huurder afgesloten. De opvatting van huurder dat verhuurder in een zodanig geval de nakoming van zijn verplichting tot het blijven verschaffen van het huurgenot niet kan opschorten, is onjuist. Een huurovereenkomst is een wederkerige overeenkomst. Als één van partijen haar verplichtingen niet nakomt, kan de andere partij de daartegenover staande verplichtingen opschorten. De verplichting tot het verschaffen van het huurgenot enerzijds en tot het betalen van de huur anderzijds zijn tegenover elkaar staande verplichtingen. Kortom: opschorting is mogelijk.  

Relevantie voor de praktijk

Uit de hiervoor besproken uitspraak volgt dat het toegestaan is om de sloten van het gehuurde te vervangen als huurder een huurachterstand heeft laten ontstaan én daarna het gehuurde vrijwillig heeft verlaten. Betekent dit dan ook dat een verhuurder bij iedere huurachterstand de sloten van het gehuurde eigenmachtig mag vervangen? Nee, zeker niet. Het vervangen van de sloten van het gehuurde terwijl huurder nog in het gehuurde verblijft zal al snel worden aangemerkt als eigenrichting en dus als onrechtmatig. Voorzichtigheid is aldus geboden.  

Vragen?

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel? Neem dan contact op met onze specialisten.