Op 14 mei 2019 nam de Eerste Kamer het wetsvoorstel Kwaliteitsborging voor het bouwen aan. Naar verwachting treedt deze nieuwe wet op 1 januari 2021 in werking. Deze wet heeft ingrijpende gevolgen voor de bouwpraktijk.
De nieuwe wet heeft als doel het verbeteren van de kwaliteit van bouwwerken door verbetering van de privaatrechtelijke positie van de (consument-)opdrachtgever en door de introductie van een nieuw stelsel van kwaliteitsborging voor bouwwerken.
De noodzaak tot het verbeteren van de bouwkwaliteit vloeit voort uit de toegenomen complexiteit in de bouw, de onevenwichtige verhoudingen tussen bouwers en bouwconsumenten, de onheldere verdeling van de verantwoordelijkheden, de steeds hogere kwaliteitseisen aan bouwwerken en de versnippering van het bouwproces. In het nieuwe stelsel van kwaliteitsborging moet centraal komen te staan:
- professionaliteit en vakmanschap;
- het nemen van verantwoordelijkheid;
- intensievere samenwerking onder verantwoordelijkheid van de aannemer;
- investeren in kennis en kunde, en;
- toetsing van kwaliteit.
Aannemers zullen geconfronteerd worden met ingrijpende wijzigingen. De belangrijkste volgen hierna.
Aansprakelijkheid aannemer
De aannemer krijgt een zwaardere verantwoordelijkheid voor de bouwkwaliteit van de door hen opgeleverde bouwwerken, ook na oplevering.
Op dit moment zijn de risico’s van een bouwwerk na oplevering voor de opdrachtgever en is de aannemer ontslagen van de aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Na invoering van de wet zal de aannemer aansprakelijk blijven voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. De bewijslast hiervan ligt bij de aannemer.
Bijzondere informatieplicht aannemer
De nieuwe wet introduceert een bijzondere informatieplicht voor de aannemer. Dit houdt in dat de aannemer de opdrachtgever:
- moet informeren over de wijze waarop de aannemer is verzekerd of welke financiële zekerheid hij biedt;
- schriftelijk in de gelegenheid moet stellen om gebruik te maken van zijn opschortingsrecht in het kader van de 5%-regel (het deel van de aanneemsom dat in depot staat bij de notaris).
Aanscherping waarschuwingsplicht aannemer
De al bestaande waarschuwingsplicht van de aannemer wordt aangescherpt. De aannemer dient tijdig, schriftelijk en ondubbelzinnig de opdrachtgever te waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht en de gevolgen hiervan.
Opleverdossier
De aannemer moet bij de kennisgeving dat het werk klaar is om te worden opgeleverd aan de opdrachtgever een opleverdossier overleggen. Het dossier bevat gegevens en bescheiden (zoals tekeningen en berekeningen) die volledig inzicht geven in de nakoming van de overeenkomst door de aannemer.
Dwingend recht
Ten aanzien van de consument als opdrachtgever zijn de meeste bepalingen van dwingend recht, zodat hiervan bij overeenkomst niet mag worden afgeweken. In andere gevallen kan dit enkel indien dit uitdrukkelijk in de overeenkomst – en dus niet in de algemene voorwaarden – is opgenomen.
Bouwtoezicht
De verantwoordelijkheid voor het bouwtoezicht wordt verschoven van gemeenten naar private partijen.
De gemeente zal de vergunningsaanvraag niet meer aan bouwtechnische voorschriften toetsen. In plaats van deze toets vooraf, zullen onafhankelijke kwaliteitsborgers met behulp van instrumenten voor kwaliteitsborging de bouwkwaliteit tijdens en bij de oplevering van het bouwwerk gaan toetsen.
Het instrument schrijft voor hoe een kwaliteitsborger het bouwontwerp dient te toetsen aan de regels van het Bouwbesluit. Bij oplevering geeft de kwaliteitsborger een verklaring af waaruit blijkt dat een gerechtvaardigd vertrouwen bestaat dat het gerealiseerde bouwwerkwerk aan de bouwtechnische voorschriften voldoet.
De onafhankelijke kwaliteitsborger is een nieuwe speler in het bouwproces. De door hem gebruikte instrumenten worden op de markt gebracht door private instrumentaanbieders, die op hun beurt bij de toezichthoudende Toelatingsorganisatie het instrument ter beoordeling en goedkeuring moet aanbieden.
De aankomende periode zal de bouwpraktijk zich voorbereiden op de ingrijpende veranderingen. Wilt u hierover advies, neem dan contact op met mr. Jeroen Knot.
