Na een periode van onzekerheid in de op particulieren gerichte bouwsector heeft de Hoge Raad meer duidelijkheid gegeven over de Algemene Voorwaarden voor Aanneming van Werk (AVA) in relatie tot consumenten. Eerder oordeelde het hof Amsterdam namelijk dat een bepaalde clausule in de bouwvoorwaarden – een zogeheten ‘vervalbeding’ – niet mag worden gebruikt tegenover particuliere opdrachtgevers. Dat oordeel houdt echter geen stand: het gaat terug naar het hof Den Haag voor een heroverweging.[1] Voor de bouwpraktijk is dat vooralsnog een geruststellende ontwikkeling. De meeste algemene voorwaarden die men in de bouw toepast nemen namelijk soortgelijke vervalbedingen op. Mocht de Hoge Raad hebben geoordeeld dat artikel 16.3 AVA onredelijk bezwarend voor consumenten is, dan had dit waarschijnlijk de sluizen opengezet voor procedures tegen ook deze andere algemene voorwaarden. Toch is het laatste woord hier nog niet gezegd.
Artikel 16.3 AVA, het vervalbeding en consumenten
Wat regelt artikel 16.3 AVA precies? Het artikel verplicht de opdrachtgever om binnen vijf jaar na afloop van de onderhoudstermijn een procedure bij de rechter te starten om herstel van gebreken af te dwingen. Bij ernstige gebreken geldt een termijn van tien jaar. Start de opdrachtgever niet tijdig een procedure, dan vervalt zijn recht om bij de rechtbank herstel of schadevergoeding te vorderen. Om die reden kwalificeert artikel 16.3 AVA als een ‘vervalbeding’.
Verschil “vervalbeding” en “verjaringstermijn”
Artikel 16.3 AVA wijkt daarmee af van de wet. Volgens het Burgerlijk Wetboek heeft een opdrachtgever voor gebreken aan een bouwwerk normaal gesproken tot twee jaar na het ontdekken van het gebrek (met een maximum van twintig jaar na oplevering van het bouwwerk) de tijd om een procedure te starten, oftewel de wettelijke ‘verjaringstermijn’.[2] Een belangrijk verschil met de vervaltermijn is dat de verjaringstermijn in beginsel kan worden verlengd, bijvoorbeeld door tijdig aanspraak te maken op verlenging door te stuiten.
Bij de vervaltermijn van artikel 16.3 AVA is dat niet mogelijk: is de termijn eenmaal verstreken, dan is het recht om te procederen definitief vervallen. Met artikel 16.3 AVA beschermt de aannemer zijn rechtszekerheid: hij voorkomt dat hij nog vele jaren na de oplevering met een claim wordt geconfronteerd. Naarmate meer tijd verstrijkt, wordt het immers steeds lastiger om vast te stellen of de aannemer het werk destijds deugdelijk heeft uitgevoerd. Daarnaast is het lastig voor een aannemer om gedurende twintig jaar reserves te aanhouden of voor een dergelijke lange periode verzekeringsdekking te regelen. Artikel 16.3 AVA versterkt daarmee de rechtspositie van de aannemer ten opzichte van de opdrachtgever.
Wat als de opdrachtgever een consument is?
Maar wat als die opdrachtgever een consument is? Staat de wet toe dat een aannemer zijn positie tegenover een consument op deze manier versterkt? Bij overeenkomsten met consumenten gelden namelijk strengere regels om te beoordelen of zo’n bepaling eerlijk is. Algemene voorwaarden moeten daarbij niet alleen naar Nederlands recht, maar ook aan de Europese regels over oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten worden getoetst.
De beoordeling van het vervalbeding
In de betreffende zaak was dit ook de kern van het geschil. De opdrachtgevers hadden als consumenten een aannemer ingeschakeld voor de bouw van hun woning. Na de oplevering ontstond tussen partijen een geschil over de wijze waarop het dak was geconstrueerd.
Op 17 december 2015 vond de oplevering plaats en op 29 december 2015 namen de opdrachtgevers hun intrek in de woning. De onderhoudstermijn liep vervolgens op 17 januari 2016 af. In september 2018 veroorzaakte een storm voor schade. Opdrachtgevers schakelen een derde partij in om de schade te herstellen. Bij deze werkzaamheden komt de derde partij erachter dat de nok niet juist was uitgevoerd en de dakconstructie te licht was uitgevoerd.
Op 5 maart 2021 starten de opdrachtgevers een procedure bij de rechtbank. Omdat geen sprake was van een ernstig gebrek, hadden zij de procedure op grond van artikel 16.3 AVA echter uiterlijk op 17 januari 2021 – vijf jaar na het verstrijken van de onderhoudstermijn– moeten starten. De opdrachtgevers menen daarentegen dat het hanteren van deze termijn in hun geval (als consument) onredelijk bezwarend is, dat wil zeggen: te nadelig voor hen als consument. De rechtbank gaat hier niet in mee.
Wat oordeelde het Hof?
Het hof Amsterdam zag dat anders. Volgens het hof is het vervalbeding wél onredelijk bezwarend voor een consument. De consument komt volgens het hof in een aanzienlijk slechtere positie dan waarin hij zou hebben verkeerd als de wettelijke regeling van toepassing zou zijn. Dat vergelijkbare vervalbedingen ook voorkomen in algemene voorwaarden die in overleg met belangenorganisaties tot stand zijn gekomen, maakte dit volgens het hof niet anders. Denk hierbij bijvoorbeeld aan paragraaf 12 van de UAV 2012, een andere veelgebruikte set bouwvoorwaarden. Dergelijke voorwaarden kunnen volgens het hof een compromis zijn tussen verschillende partijen en zeggen niets over de (on)eerlijkheid van een concreet beding in een individueel geval. Het beroep van de aannemer op artikel 16.3 AVA slaagt dus niet.
De Hoge Raad was het op dat laatste punt niet eens met het hof. Volgens de Hoge Raad is het wél relevant dat vergelijkbare bepalingen tot stand zijn gekomen in overleg met belangenorganisaties, bij de vraag of een bepaling onredelijk bezwarend (dus te nadelig) is. In het licht hiervan wordt de uitleg van het hof onbegrijpelijk, aldus de Hoge Raad. Het arrest kan niet in stand blijven en wordt daarom terugverwezen naar het hof Den Haag. Het is aan dit gerechtshof om zich nogmaals over de kwestie te buigen, maar dan wel met het juiste beoordelingskader.
Tot slot
De Hoge Raad spreekt zich in het arrest nog niet definitief uit over de toelaatbaarheid van een vervalbeding als artikel 16.3 AVA, maar wikkelt de zaak af door te wijzen op de gebrekkige motivering van het hof. De Hoge Raad zegt dus niet dat de conclusie van het hof onjuist is, maar dat de route die het hof richting deze conclusie heeft genomen niet deugde. Daarmee blijft de deur openstaan om vervalbedingen als artikel 16.3 AVA onder omstandigheden alsnog als onredelijk bezwarend aan te merken. Doordat een definitief oordeel van de Hoge Raad tot op heden ontbreekt, ligt het in de lijn der verwachting dat ook andere vervalbedingen in consumentenovereenkomsten onderwerp van discussie en procedures blijven. De Europese regels om te beoordelen of een bepaling oneerlijk is, zijn streng en worden steeds strenger. Bij een dergelijke procedure is het raadzaam dat u zich door een gespecialiseerde bouwrechtadvocaat laat bijstaan.
Heeft u naar aanleiding van deze blog vragen of behoefte aan bijstand? Neem dan gerust contact op met een van onze specialisten van het vastgoedteam. Zij hebben uitgebreide ervaring binnen het vastgoed en civiel bouwrecht.
[1] Hof Amsterdam, 17 december 2024, ECLI:GHAMS:2024:3490; HR 25 september 2026, ECLI:NL:HR:2026:1556.
[2] Artikel 7:761 lid 2 BW. Over de definitie ‘bouwwerk’ verwijs ik u naar een eerder blog.
